나이스옥션 법원경매 제주 2026타경33 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 35 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 소재 "애월고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 단독주택 건부지 및 단지내 도로로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 경관보전지구3등급 (2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 2층건으로서, (사용승인일:2016.08.25) 외벽: 스타코마감 등 내벽: 샤시창호마감 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 다용도실, 발코니 포함
-목록 1. 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경33 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 35

* 용도: 단독주택

* 감정가: 375,353,770원 (약 3억 7,535만원)

* 토지면적: 5,008.00㎡ (약 1,515평)

* 토지 지분 면적: 242.888㎡ (약 73.47평)

* 건물면적: 99.44㎡ (약 30.09평)

* 건물 지분 면적: 99.44㎡ (약 30.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 토지 지분 매각 (목록 1. 지분매각임.)

* 건축물명: 크리스마스애월 (건축물대장상)

* 사용승인일: 2016년 08월 25일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 소재 "애월고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역임. [cite: provided data]

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 정기 버스 노선이 소재하는 등 제반 교통사정 보통임. [cite: provided data]

* 토지 이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등 다양한 제한사항이 존재함. [cite: provided data]

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접함. [cite: provided data]

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. [cite: provided data]

* 인수되는 권리: 없음. (인수 보증금 합계 0원) [cite: provided data]

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 2025-04-29 / 2025-05-19 / 2026-04-21

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임 정보가 명확하므로 낙찰 후 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대차 계약 관련 사항은 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

* 등기부채권 총액:

* 토지 등기부 채권 총액: 5,708,630,105원

* 건물 등기부 채권 총액: 2,094,810,204원

* 총 합계: 7,803,440,309원

* 말소기준권리: 을13 (2016-10-27, 제민신용협동조합 근저당). 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건이 위치한 애월읍 애월리는 제주 서부 해안가에 인접하며, 최근 관광객 증가 및 개발 사업 등으로 인해 부동산 시장이 활성화되고 있는 지역입니다. 주변에는 단독주택, 농경지, 그리고 일부 상가 및 관광 시설이 혼재되어 있습니다.

* 유사 물건 시세 분석:

* 제공된 주변 빌라/다세대 주택 매매 정보(2026년 1월-3월)는 18,000만원 ~ 25,000만원 수준으로, 전용면적 약 45~66㎡ 범위의 가격대입니다. [cite: provided data]

* 검색 결과에 따르면, 애월읍 지역의 단독주택 매매가는 2억 9천만원부터 4억 8천만원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 이는 건축 연도, 면적, 오션뷰 유무, 토지 지분 등 다양한 요인에 따라 시세가 결정됨을 보여줍니다.

* 본 물건의 감정가(3억 7,535만원)는 주변 단독주택 시세와 유사한 수준으로 보이나, 넓은 토지 면적(5,008㎡)을 고려하면 토지 가치가 높게 반영된 것으로 판단됩니다. [cite: provided data]

* 다만, 제주 지역의 전반적인 부동산 시장 상황은 최근 몇 년간 변동성이 있었으며, 특히 토지 가격은 하락세를 보인 시기도 있었습니다. 따라서 향후 시장 변화를 주시할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "애월고등학교" 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호하며, 지역 내 기본적인 편의시설 및 상업 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 도로 접근성: 남측 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하여 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. [cite: provided data]

* 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 활용 가능한 검색 도구를 통해서는 본건 주변에 혐오시설(예: 폐수처리장, 쓰레기 소각장 등)의 존재 여부를 확인할 수 없었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본건은 토지에 대한 지분(242.888㎡)만 매각 대상에 포함되므로, 토지 전체 소유권 확보가 불가하며 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. [cite: provided data]

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 보전관리지역, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 존재하여 향후 건축, 증축, 개축 등 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다. [cite: provided data]

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 경매 물건으로, 채무 관계 복잡성 및 추가적인 경매 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다. [cite: provided data]

* 높은 감정가: 주변 빌라/다세대 시세 대비 본건의 감정가가 높게 책정되어 있어, 향후 매각 가격 결정 시 경쟁력 확보 및 시세 차익 실현에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서부 애월읍에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 지분(약 73.47평)과 비교적 신축(2016년 사용승인)된 건물로 구성되어 있습니다. 주변의 교육 시설 및 도로 접근성은 양호한 편이나, 다양한 토지 이용 제한 사항과 토지 지분 매각이라는 특수성을 가지고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인은 없어 권리관계는 명확한 편입니다. 주변 단독주택 시세를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 보이나, 넓은 토지 지분으로 인한 잠재적 가치를 평가할 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 지분 활용 가능성: 73.47평의 토지 지분을 통해 단독주택으로서의 활용 가치 및 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 애월읍의 관광 및 생활 인프라: 제주 관광 중심지인 애월읍에 위치하여 투자 및 실거주 가치가 높습니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 신축 건물: 2016년 준공된 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 375,353,770원

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 빌라/다세대 주택 시세는 1억 8천만원 ~ 2억 5천만원 수준이나, 본건은 단독주택으로 토지 가치가 더해져 감정가가 3억 7천 5백만원대로 책정되었습니다. [cite: provided data] 제주 지역 단독주택은 2억 9천만원부터 4억 8천만원까지 다양하게 거래되고 있어, 본건의 감정가는 중간 수준으로 평가할 수 있습니다.

* 토지 가격 동향: 제주 지역 토지 가격은 하락세와 상승세를 반복하는 변동성을 보이고 있습니다. 본건의 토지 지분 가치는 73.47평으로, 해당 지역의 토지 시세에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 예상 입찰가: 본 물건의 경우, 감정가 대비 높은 토지 지분 가치와 애월읍의 입지적 장점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 예상됩니다. 다만, 토지 지분 매각이라는 특수성과 시장 상황을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 보수적 접근: 감정가의 90% ~ 95% 수준 (약 3억 3,780만원 ~ 3억 5,650만원)

* 일반적 접근: 감정가의 95% ~ 105% 수준 (약 3억 5,650만원 ~ 3억 9,410만원)

* 최종 입찰가는 현장 답사, 주변 시세의 면밀한 재조사, 본인의 자금 계획 및 투자 성향을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.