나이스옥션 법원경매 제주 2026타경52 [1] 제주특별자치도 제주시 삼양일동 282 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '신촌교차로' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 과수원, 전 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 4미터 및 서측으로 노폭 약 5미터 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

제시목록상 지목 '전'이나, 현황 '과수원'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 지목 '전', 현황 '과수원'으로서, 취득시 '농지취득자격증명원'이 필요할 것으로 사료되나, 해당관청에 재확인 요함.

물건 비고

-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경52 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼양일동 282 (감정평가서상으로는 제주시 조천읍 신촌리 소재로 기재되어 있어, 현장 확인 및 등기부등본 확인이 필요합니다.)

용도: 전 (현황: 과수원)

감정가: 1,993,320,000원

토지 면적: 3955.00㎡ (약 1,196.4평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금 반환 불가)

1.3. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: '신촌교차로' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 과수원, 전 등이 혼재함.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정 보통.

형태 및 이용상태: 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 과수원으로 이용 중임.

인접 도로상태: 남서측 노폭 약 4미터 및 서측 노폭 약 5미터 콘크리트 포장도로에 접함.

토지 이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역.

공부와의 차이: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '과수원'임.

기타참고사항: 지목 '전', 현황 '과수원'으로 취득 시 '농지취득자격증명원' 필요 (해당 관청 재확인 요함).

제시외 물건: 감귤목 포함 평가. 석조/목조 단층 약 3.3㎡, 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약 4.6㎡, 철재 컨테이너 1동 약 18.0㎡는 매각에서 제외.

## 2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 '신촌교차로' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 과수원 및 농경지로 둘러싸여 있어 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 다만, 등기부상 소재지는 제주시 삼양일동 282로 기재되어 있어, 정확한 물건지의 위치 확인이 필요합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 지역 내 교통 여건은 보통 수준입니다. 남서측 약 4미터, 서측 약 5미터의 도로에 접해 있어 차량 진출입에 문제는 없을 것으로 보입니다.

## 3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 부동산 임의 경매 사건으로, 채권자는 제OOOOOOOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 7월 7일자 제주축산업협동조합의 근저당권(을11)으로, 해당 권리 이하 모든 후순위 권리 및 예고등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채무 총액은 2,452,000,000원입니다. 이는 감정가(1,993,320,000원)를 초과하는 금액입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 임차 보증금은 0원이며, 임차인 현황은 별도로 제시되지 않았습니다.

## 4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건지는 과수원 및 전이 혼재된 농업진흥지역에 해당합니다. 따라서 일반적인 상업시설이나 주거시설이 밀집된 상권과는 거리가 있으며, 농업 생산 활동을 위한 입지로서의 성격이 강합니다. '신촌교차로' 인근에 위치하여 지역 내 교통 요지의 역할은 할 수 있으나, 직접적인 상권 형성보다는 농업 관련 활동이나 지역 기반 시설 접근에 초점을 맞추어야 합니다.

## 5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반 시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 다만, '신촌교차로' 인근이라는 점을 감안할 때, 기본적인 지역 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 접근성은 확보될 것으로 예상됩니다.

## 6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

가장 큰 리스크 요인으로, 본건 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 관련 절차 및 필요 서류를 철저히 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 건축이나 개발 사업을 목적으로 하는 경우, 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 지목과 현황의 차이

공부상 지목은 '전'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중입니다. 이는 농지취득자격증명 발급 시 고려사항이 될 수 있으며, 토지 이용 계획상 차이가 없는지 확인이 필요합니다.

6.4. 소재지 불명확성

등기부상 소재지와 감정평가서상 현황 위치가 상이하여, 정확한 물건지의 위치를 반드시 현장 답사 및 관련 서류 확인을 통해 명확히 해야 합니다.

6.5. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 24억 5천만원 이상으로, 이는 본 경매 사건의 규모와 채권 관계를 보여줍니다.

## 7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 내 농지로서, 지목은 전이나 현황 과수원으로 이용 중이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점이 가장 두드러진 특징입니다. 자연녹지지역 등 다수의 토지 이용 제한으로 인해 개발 목적보다는 농업적 이용에 초점을 맞춘 투자가 요구됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수되는 권리는 없으나, 채무 총액이 감정가를 초과한다는 점과 소재지 정보의 불일치는 유의해야 할 부분입니다.

## 8. 투자 포인트

8.1. 제주 지역 농지의 잠재 가치

제주도라는 지리적 이점과 지속적인 관광 수요 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 농지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 현황 이용 가치

현재 과수원으로서 실제 이용되고 있어, 농업 경영을 이어가거나 농지 본연의 목적으로 활용하고자 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8.3. 토지 이용 규제 완화 가능성

향후 관련 법규 개정 등으로 토지 이용 제한이 일부 완화될 경우, 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

## 9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 임차 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 고려하지 않아도 됩니다. 다만, 감정가 19억 9,332만원을 기준으로 하되, 입찰자의 자금 운용 능력, 본 농지의 실제 생산성 및 수익률, 향후 시장 가치 변화 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 실제 취득 가능성 또한 입찰가 결정에 중요한 요소가 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.