나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30218 [1] 광주광역시 남구 봉선동 128 201동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 '유안초등학교' 남측 인근에 위치하는 제201동 제9층 제904호로서, 인근에는 아파트 단지, 학교, 상업용 부동산 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제9층 제904호로서, 　외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 　내벽 : 벽지, 타일 등 마감 　바닥 : 타일 등 마감 　창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측, 남측, 북측으로 3면이 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-07-15), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30218 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 광주광역시 남구 봉선동 128 201동 9층904호 (봉선동 삼익2차아파트)

* 토지면적: 38.76㎡ (약 11.7평)

* 건물면적 (전용): 84.96㎡ (약 25.7평)

* 건물면적 (공급, 추정): 약 102.53㎡ (약 31평)

* 감정가: 381,000,000원 (3억 8천 1백만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 영산포농업협동조합

1.1. 입지조건

* 주변환경: 본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 '유안초등학교' 남측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 학교, 상업용 부동산 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 사정은 양호함.

* 주거환경: 공동주택 밀집 지역으로 주거 쾌적성이 확보되어 있으며, 생활 편의시설 접근성이 좋음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 27일자 영산포농업협동조합의 근저당 (을13) 300,000,000원.

* 인수되는 권리: 없음. 본건 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임대관계: 미상.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 보증금 외 인수해야 할 다른 조건은 없는지 등에 대한 철저한 사전 조사가 필요함.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 지역은 아파트 단지와 학교, 근린 상업시설이 조화롭게 배치되어 있어 주거 생활 편의성이 높음.

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등의 복리시설이 갖춰져 있어 단지 내에서 기본적인 생활이 가능함.

* 인근 상업 시설 이용이 편리하여 다양한 편의 시설 및 서비스 이용이 용이함.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 유안초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)에 해당함.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 상업 지역 내 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

* 주차: 봉선동 삼익2차아파트 단지 내 총 주차대수는 297대로, 세대당 약 0.76대의 주차가 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 물건을 점유하고 있는 임차인이 있는지, 보증금 외에 인수해야 할 법적 부담은 없는지 불확실함. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요를 야기할 수 있는 주요 위험 요소임.

* 건물 노후화: 1991년 11월 사용 승인된 건물로, 현재 약 35년차에 해당함. 향후 건물 유지 보수 및 설비 교체 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있음.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가는 3억 8천 1백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가는 3억 ~ 3억 2천만원 수준으로 파악됨. 이에 따라 과도한 입찰은 투자 위험을 증가시킬 수 있음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설에 해당하는 시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 남구 봉선동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 초등학교와 상업 시설이 인접하여 주거 환경 및 생활 편의성이 우수한 편임.

* 권리 분석상 인수해야 할 권리가 없어 법적으로는 깨끗한 상태이나, 임대 관계 미상으로 인한 점유 및 명도 관련 불확실성이 가장 큰 위험 요인으로 작용함.

* 건물 준공 연도가 35년으로 노후화가 진행됨에 따라 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 함.

* 감정가 대비 최근 시장 시세가 낮게 형성되어 있으므로, 시장 가격을 기준으로 한 보수적인 입찰 전략이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계의 안전성: 매각으로 모든 인수 대상 권리가 소멸될 예정으로 법적 리스크가 없음.

* 우수한 입지 조건: 교육, 교통, 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 선호도가 높을 것으로 예상됨.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 시장 시세 반영 시, 향후 가치 상승 또는 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 9일 (9층): 300,000,000원

* 2026년 5월 12일 (2층): 320,000,000원

* 2026년 6월 20일 (2층): 300,000,000원

* 상기 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일한 9층의 최근 실거래가는 300,000,000원으로 파악되며, 주변 거래가 3억 ~ 3억 2천만원 선임.

* 감정가는 3억 8천 1백만원이지만, 시장 시세 및 임대 관계 미상이라는 위험 요소를 감안하여 입찰가를 산정함.

* 예상 입찰가: 320,000,000원 (3억 2천만원)

* 본 예상 입찰가는 최근 최고 실거래가 수준이며, 임대 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 시간을 충분히 고려하여 최종 입찰 여부 및 가격을 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.