나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5278 [1] 전라남도 고흥군 도양읍 관리 273-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 도양읍 관리 소재 "비선마을" 남서측 인근에 위치하며,
부근은 자연부락, 농경지 및 축사 등으로 형성된 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근은 가능하나, 읍소재지 외곽의 농촌지대에 위치하는 등 일반적인
대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

3필 일단지의 부정형 토지로서 완경사지대내 축양장부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 5∼6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2)토지의 용도지역은 계획관리지역이고, 가축사육제한구역(500m제한구역
(2024년12월31일까지 한시적 사용))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호 3)토지의 용도지역은 계획관리지역, 농림지역이며, 가축사육제한구역(500m제
한구역(2024년12월31일까지 한시적 사용))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임
업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 "지적및건물개황도"와 같은 제시외건물(기호(ㄱ∼ㅁ))이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현황 운휴중인 상태로서, 임대관계는 없을 것으로 추정되나, 현장조사시
이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

2) 기타사항: 본건 지상의 제시외건물중 기호(ㄱ∼ㄷ)은 일반건축물대장에 등재되어 있는
것으로 추정되고, 기호(ㄹ)은 가설건축물대장이 있는 것으로 탐문조사됨.
(구제적인 내용은 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조바람)

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 순천지원 2024타경5278 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 녹OOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 법정지상권

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 고흥군 도양읍 관리 273-1

* 용도: 동물 및 식물 관련시설 (양어시설 관리사, 창고 등)

* 토지 면적: 3651.00㎡ (약 1104.5평)

* 건물 면적: 41.48㎡ (약 12.5평)

* 감정가: 92,601,600원

1.3. 매각 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 제외 (단, 물건명세서상 제시외 건물 존재)

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 전라남도 고흥군 도양읍 관리 소재 "비선마을" 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 자연부락, 농경지 및 축사 등으로 형성된 농촌지대임.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근은 가능하나, 읍소재지 외곽의 농촌지대에 위치하여 일반적인 대중교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 일련번호 1), 2) 토지의 용도지역은 계획관리지역임.

* 일련번호 3) 토지의 용도지역은 계획관리지역, 농림지역임.

* 모든 토지는 가축사육제한구역(500m 제한구역, 2024년12월31일까지 한시적 사용)에 해당함.

* 일련번호 3) 토지는 임업용산지임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 가장 빠른 근저당권(을1)은 2019년 7월 22일 녹동농업협동조합의 것으로, 금액은 15,600,000원이며 말소 예정임.

* 말소기준권리: 토지등기부상 2019년 7월 22일자 근저당권(을1)으로 판단됨.

* 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 강제경매)는 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 공

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금은 없음.

3.3. 권리분석 요약

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 해당 물건은 농촌지대에 위치하여 일반적인 상업적 상권 형성은 미미한 것으로 판단됨.

* 주변은 농경지와 축사 등 농업 관련 시설이 주를 이루고 있음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않음.

* 농촌지역 특성상 대중교통 및 생활편의시설 접근성은 제한적일 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으며, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 있음. 이는 낙찰 후 추가적인 분쟁이나 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

6.2. 제시외 건물 및 면적 불일치 가능성

* 토지 제시외면적이 0.00㎡로 기재되어 있으나, 물건명세서상 매각에서 제외되는 제시외 건물(동식물관리시설 경량철골구조 18㎡, 동식물관리시설 경량철골구조 18㎡, 동식물관리시설 철파이프조 1986.34㎡, 창고 경량철골구조 18㎡)이 존재함.

* 실제 현황과 공부상 내용(제시외면적 0.00㎡)의 차이가 있을 수 있어 주의가 요구됨.

6.3. 중복병합사건

* 본건은 중복병합사건으로, 관련 사건들과의 연계성을 파악하여 진행 상황을 주시해야 함.

6.4. 건축물대장과의 차이

* 건축물표제부 JSON 데이터 상 총 면적(77.48㎡)과 본건 건물면적(41.48㎡) 간 차이가 있으며, 동.식물관련시설(양어시설관리사, 창고) 용도로 여러 동이 존재할 가능성을 시사함. 실제 물건 현황과 건축물대장 간의 일치 여부를 확인해야 함.

7. 종합 의견

* 본건은 전라남도 고흥군 농촌지역에 위치한 동물 및 식물 관련시설 용도의 토지와 건물임.

* 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 권리는 대부분 말소될 예정으로 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됨.

* 다만, 법정지상권 성립 가능성과 제시외 건물에 대한 명확한 처리 방안, 공부와의 차이점 등을 면밀히 검토해야 하는 물건임.

* 현재 운휴 중인 상태로, 향후 활용 계획에 따라 가치가 달라질 수 있음.

8. 투자 포인트

* 농촌지역 내 토지 활용: 축사, 양어장 등의 기존 용도 활용 또는 농업 관련 시설로의 전환 가능성.

* 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계: 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 법적 부담이 적음.

* 저평가 가능성: 농촌 지역 특성상 상업적 가치보다는 실사용 목적의 가치 평가가 중요할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본건의 감정가(92,601,600원)를 기준으로, 현장 조사, 권리 분석, 법정지상권 관련 추가 비용, 제시외 건물 처리 방안, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 이 금액은 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됨.

* 본건의 경우, 법정지상권 및 제시외 건물 관련 리스크를 감안하여 감정가 이하 또는 적정 수준에서 신중하게 접근할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.