나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30202 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

주광역시 북구 중흥동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 단독주택 등이 소재하는 기존 상가지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 동측 인근에 버스정류장 및 기차역이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 제5층 제506호로서, (사용승인일: 2022.09.01) - 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, - 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 승강기설비(16인승) 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 4차선 아스팔트 포장도로, 동측으로 3차선 아스팔트 포장도로, 남측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: -.

물건 비고

- 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 광주광역시 북구 신안동 121-2번지에 위치한 광주역 한국아델리움 5층506호 오피스텔입니다.

1.2. 건물 및 토지 면적

* 토지 면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 토지 지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 건물 면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

* 건물 지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

1.3. 경매 기본 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30202 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 감정가: 225,000,000원 (2억 2천 5백만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동에 위치한 '광주역'의 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 단독주택 등이 혼재된 기존 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 본건까지의 진출입이 용이하며, 동측 인근에 버스정류장 및 기차역이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리한 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 관계

* 강제경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (채권액: 170,300,000원)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2022-09-16, 채권액: 56,520,000원)

* 기타 채무: 주택임차권 (서정원, 170,300,000원)

* 총 등기부채권액: 226,820,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 170,300,000원 (1억 7천 30만원)

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-10-19

* 확정일자: 2022-10-19

* 배당신고일자: 2024-11-01

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 9월 16일에 접수된 우리은행의 근저당권입니다. 해당 근저당권보다 후순위인 주택임차권(서정원)과 강제경매(주택도시보증공사)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 경매를 통해 취득 시 권리상 인수되는 사항은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상권

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 업무시설, 단독주택 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다. 주변 상권은 일반적인 수준으로 형성되어 있으며, 다양한 근린생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속해 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의 시설

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 20층, 지하 2층 건물로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비, 16인승 승강기 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

* 교통: 광주역이 인접하여 철도 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 쇼핑 및 편의: 건물 1층 상가 및 인근에 편의점, 카페 등이 있으며, 5분 거리 내에 신안동 먹자골목, 광주은행, NC백화점 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 문화 및 여가: 광주역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 다양한 상업 및 업무 시설이 발달해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 인수와 관련된 위험은 없어 보입니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 서 (보증금 170,300,000원, 차임 0원)는 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 보증금 및 차임 정보가 명확하게 확인되므로, 별도의 보증금 인수 위험은 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 지역 리스크

주변 지역에서 잠재적인 혐오시설의 직접적인 위치는 파악되지 않았습니다. 광주시는 신규 소각장 설치를 추진 중이나, 본건의 직접적인 영향권 내에 위치하는지는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 우수합니다. 2022년 9월에 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계가 명확하며 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 내 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 인근 역세권 입지로 뛰어난 교통 및 접근성 확보.

* 2022년 신축 건물이므로 현대적인 시설과 양호한 건물 상태 기대.

* 주변 상업 시설 및 편의 시설 이용 편리.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 225,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 동일 건물(광주역 한국아델리움)의 오피스텔 시세는 전용면적 약 49.08㎡ (14.85평) 기준으로 2억원 초중반대에서 형성되고 있습니다.

다만, 최근 6개월 이내 유사 거래 사례가 명확하게 확인되지 않아 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다.

인수되는 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 현재 시세 및 감정가를 바탕으로 최소 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 예정 시점의 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.