나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30179 [1] 광주광역시 광산구 송정동 929-9 중앙센트럴시티 14층1402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 광주송정역 남서측 인근에 위치하는 '중앙센트럴 시티 14층 1402호'로서 주위는 상업나지, 숙박업소 등이 혼재하는 미성숙지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건은 지하차도 및 철도변에 입지하여 접근성 다소 불편하나 인근에 지하철역, 버스정류장 이 소재하여 일반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물(사용승인일:2018.11.16)내 14층 1402호로 외벽: 몰탈위페인팅, 미장석재마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 공동주택(오피스텔 및 도시형생활주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 5미터도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역, 비행안전제5구역(전술), 철도보호지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음

물건 비고

도시형 생활주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30179 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 929-9 중앙센트럴시티 14층1402호

건물 명칭: 중앙센트럴시티

해당 층: 14층

호수: 1402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 169,000,000원

건물 사용승인일: 2018년 11월 16일

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 14층

1.2. 토지 정보

토지면적: 11.62㎡ (약 3.51평)

토지지분: 11.6175㎡ (약 3.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물 정보

건물면적: 48.76㎡ (약 14.75평)

건물지분: 48.7613㎡ (약 14.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

구분건물 전용면적: 48.76㎡

구분건물 분양면적: 제공된 정보에 없음

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOOO (현대캐피탈)

총 등기부채권액: 76,198,152원

1.5. 특이사항

중복사건, 대항력있는 임차인 존재

1.6. 주의사항

도시형 생활주택으로 이용 중임

2.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 광주송정역 남서측 인근에 위치하는 '중앙센트럴 시티 14층 1402호'입니다. 주위는 상업나지, 숙박업소 등이 혼재하는 미성숙지대로 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

본건은 지하차도 및 철도변에 입지하여 접근성이 다소 불편한 측면이 있으나, 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통여건은 보통 수준입니다.

1.1. 3.건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물(사용승인일: 2018.11.16) 내 14층 1402호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 미장석재 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창으로 되어 있습니다.

1.1. 4.이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

1.1. 5.설비내역

기본적인 위생설비, 급수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 시설되어 있습니다.

1.1. 6.토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택(오피스텔 및 도시형생활주택) 부지로 이용 중입니다.

1.1. 7.인접 도로상태 등

동측으로 노폭 약 5미터 도로에 접해 있습니다.

1.1. 8.토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역, 비행안전제5구역(전술), 철도보호지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역입니다.

1.1. 9.공부와의 차이

없습니다.

1.1. 10.기타 참고사항

본건은 폐문부재로 외부 관찰에 의해 조사되었습니다.

3.

1.1. 권리분석

1.1. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

1.1. 2.말소기준권리

2024년 12월 19일 접수된 현대카드(주)의 가압류 (광주지방법원 2024카단58355)가 말소기준권리입니다.

1.1. 3.임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자 (사업자등록일자): 2023년 06월 22일

확정일자: 2023년 06월 22일

배당신고일자: 2026년 01월 23일

대항력: 있음

비고:

1.1. 4.권리분석 요약

등기부상의 채권 총액은 76,198,152원입니다.

임차인 박 은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 있습니다.

'인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 전부 변제될 것으로 예상되나, '대항력 있음' 표시는 낙찰자가 임대차 관계를 승계하거나 보증금을 인수할 가능성을 시사하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다. (물론, 본건의 경우 대항력 있음에도 불구하고 인수 보증금 합계가 0원인 점은 경매 절차에서 해당 임차인의 권리가 소멸될 수 있음을 의미할 수 있습니다. 그러나 임차인과의 명도 협의 등은 반드시 필요합니다.)

1.1. 5.특수물건 정보

중복사건, 대항력있는 임차인 존재.

4.

1.1. 상권분석

1.1. 1.주변 지역 분석

해당 물건지는 광주송정역 인근으로, 상업나지 및 숙박업소가 혼재되어 있어 아직 성숙되지 않은 지역적 특성을 보입니다. 이는 향후 개발 가능성과 함께 유동인구 확보 가능성을 내포합니다.

1.1. 2.교통 및 접근성

주요 교통시설인 광주송정역이 인근에 위치하여 광역 접근성이 우수합니다. 다만, 본건 건물 자체의 접근성은 지하차도 및 철도변 입지로 인해 다소 제한적일 수 있습니다.

1.1. 3.건축물 노후도 및 신축성

본건 건물은 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 주변에 언급된 비교 대상 물건(1988년, 1994년 건축)에 비해 건축 연식이 짧아 현대적인 주거 및 상업 공간으로서의 가치가 높습니다.

1.1. 4.주변 시세 및 거래 동향 (제공된 JSON 데이터 기반 분석)

제공된 JSON 데이터는 '광일'(1988년 건축) 및 '칠보빌라'(1994년 건축)의 최근 매매 정보를 포함하고 있습니다.

* '광일'(1988년 건축, 약 52~59㎡): 2025년 5월 6850만원(약 116만원/㎡), 2026년 5월 6000만원(약 114만원/㎡)에 거래되었습니다.

* '칠보빌라'(1994년 건축, 약 62㎡): 2026년 7월 9500만원(약 153만원/㎡)에 거래되었습니다.

이 비교 대상들의 면적(약 52~62㎡)이 본건(48.76㎡)보다 넓고 건축 연식이 오래된 점을 고려할 때, 본건 '중앙센트럴시티'(2018년 건축)의 감정가(약 347만원/㎡)는 비교 대상 시세 대비 높은 편입니다. 이는 신축 연식, 브랜드, 시설 등에서 차이가 있음을 시사합니다.

*참고: 제공된 JSON 데이터는 본건과 동일한 건물('중앙센트럴시티')의 정보가 아니며, 인근의 연립/다세대 주택의 거래 사례입니다. 따라서 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.*

1.1. 5.혐오시설 유무

본건 소재지인 광주광역시 광산구 송정동 929-9번지 일대에 대한 외부 지도 서비스 또는 검색 사이트를 통한 혐오시설 존재 여부 확인이 본 시스템으로는 불가합니다. 다만, 주위 환경 설명에 '숙박업소 등이 혼재'한다고 언급되어 있어, 상업 지역의 일반적인 특성을 고려할 필요가 있습니다.

5.

1.1. 생활정보

1.1. 1.주거 환경

도시형생활주택으로 이용 중이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.1. 2.편의시설

광주송정역 인근에 위치하여 KTX, SRT 등 고속철도 이용이 편리하며, 주변 상업시설 및 근린생활시설 이용도 가능합니다.

1.1. 3.교육시설

본건 소재지 주변의 구체적인 교육시설 정보는 제공되지 않았습니다.

1.1. 4.의료시설

본건 소재지 주변의 구체적인 의료시설 정보는 제공되지 않았습니다.

1.1. 5.녹지 및 휴식공간

제공된 정보에 따른 구체적인 녹지 및 휴식공간 정보는 없습니다.

6.

1.1. 잠재적 리스크

1.1. 1.대항력 있는 임차인

임차인 박 씨는 말소기준권리보다 선순위의 대항력을 가지고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 임대차 관계를 인수하거나 미변제 보증금을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.1. 2.중복 사건

동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 존재할 수 있어, 진행 절차 및 낙찰 후 권리 관계를 명확히 파악하는 데 주의가 필요합니다.

1.1. 3.지역의 미성숙지대 특성

주위 환경이 상업나지, 숙박업소 등이 혼재하는 미성숙지대로 언급된 점은 향후 발전 가능성과 함께, 현재로서는 다소 침체되거나 복합적인 상권 특성이 존재할 수 있음을 의미합니다.

1.1. 4.외부 조사 한계

폐문부재로 인해 외부 관찰로만 조사되었으므로, 건물 내부 상태나 정확한 이용 현황에 대한 파악에 한계가 있을 수 있습니다.

7.

1.1. 종합 의견

본건 '중앙센트럴시티' 14층 1402호는 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 광주송정역 인근에 위치하여 광역 교통이 편리하다는 장점을 가지고 있습니다. 감정가 1억 6900만원은 전용면적 48.76㎡ 대비 평당 약 347만원 수준으로, 신축 연식과 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 박 씨의 존재입니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있지만, 대항력 유무는 낙찰자에게 상당한 부담이 될 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 주변 지역이 '미성숙지대'로 분류되고 다양한 업종이 혼재되어 있다는 점은 향후 상권 변화에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

따라서 본건은 신축 건물이라는 장점과 역세권 입지 가능성을 보유하고 있으나, 임차인 문제와 지역의 개발 성숙도 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

8.

1.1. 투자 포인트

* 역세권 입지: 광주송정역 초역세권으로 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신식 설비와 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 향후 개발 잠재력: 미성숙지대로 분류된 지역의 향후 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대가 가능합니다.

9.

1.1. 예상 입찰가

본건의 감정가는 169,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금(120,000,000원)이 존재하며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 경매 절차에서 해당 보증금이 변제될 가능성이 높으나, '대항력 있음'이라는 점은 명도 관련 불확실성을 내포합니다.

제공된 주변 시세 자료는 본건과 건축 연식 및 종류가 다른 비교 대상이므로 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 미성숙지대)와 신축 건물이라는 장점, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자는 임차인 명도 및 권리 관계 확정에 대한 추가적인 비용이나 시간을 투자해야 할 수 있습니다.

이러한 점들을 감안하여, 감정가 수준에서 신중하게 접근하거나, 리스크 프리미엄을 고려한 보수적인 금액으로 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

본 입찰가는 임차인의 보증금 인수 여부, 명도 가능성, 실제 현장 조사 결과 및 시장 상황 변동에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 결정 전에는 반드시 전문가와 상담 및 추가적인 현장 조사를 수행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.