나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30183 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 348-17 코어프라자 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전남 나주시 빛가람동 소재 “한전케이디엔사거리”남동측 인근에 위치하며, 주변은 공공시설, 오피스텔, 상가 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 중 제2층 제202호로서, 외벽 : 화강석, 페인팅 마감 등, 내벽 : 페인팅, 내부 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

제2종근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 대항력 있는 임차인 있음
- 일반음식점임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30183 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 348-17 코어프라자 2층 202호

용도: 제2종근린생활시설 (상가)

감정가: 521,000,000원

토지 면적: 45.01㎡ (약 13.62평)

토지 지분: 45.014㎡ (약 13.62평)

건물 면적: 215.95㎡ (약 65.35평)

건물 지분: 215.95㎡ (약 65.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 8층 건물 중 제2층 제202호

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재한 “한전케이디엔사거리” 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공공시설, 오피스텔, 상가 등이 혼재된 성숙 중인 상가지대입니다. 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하여 교통 상황은 양호합니다. 본건의 동측 및 북측으로는 보행자 도로를 사이에 두고 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당권(장흥군산림조합, 2025-07-02 접수, 354,250,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 최 (최재순)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-07-18

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 30,000,000원을 인수해야 할 수 있습니다. (단, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우)

* 인수 보증금 합계: 0원 (보고서 작성 시점 기준)

* 기타 권리사항

- 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 가압류 등 다수의 권리가 등기부에 기재되어 있으나, 대부분 말소 예정이거나 말소 기준 권리보다 후순위입니다.

- 등기부채권 총액: 1,300,685,300원

- 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

4. 상권분석

나주 빛가람 혁신도시는 조성 초기 대비 인구가 꾸준히 증가하고 있으나, 상가 공급이 수요에 비해 과도하게 이루어져 높은 공실률을 보이고 있습니다. 특히 집합건물의 공실률이 높은 편이며, 주말보다는 평일에 상권이 더 활성화되는 경향을 보입니다. 이는 이전 공공기관 직원들의 주말 이동성 때문으로 분석됩니다. 주요 업종으로는 음식점업이 높은 비율을 차지하고 있으며, 쇼핑이나 기타 소비 활동은 외부 지역(광주 등)으로 나가는 경우가 많은 것으로 파악됩니다. 상권 활성화를 위한 다양한 노력이 진행 중이나, 여전히 개선이 필요한 상황입니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 빛가람동 지역은 나주시의 중심 상업 및 공공시설 밀집 지역으로, 다양한 생활 편의시설이 입점해 있습니다. 최근 빛가람 복합혁신센터, 생활SOC 복합센터 등이 준공 또는 예정되어 있어 문화, 체육, 육아, 교육 등 주민 편의 시설 이용이 더욱 용이해질 전망입니다. 또한, 주변에 호텔, 식당, 병원 등 다양한 상업시설이 분포하고 있어 생활에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 최 씨는 대항력이 있어, 명도 시 보증금(30,000,000원)에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 높은 상가 공실률: 빛가람 혁신도시 전체의 높은 상가 공실률은 본 건의 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주말 상권 침체: 주말에는 유동인구가 줄어 상권이 한산해지는 경향이 있어, 상가 운영에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았으나, 주거 및 상업시설이 혼합된 지역의 특성상 잠재적 요소는 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 빛가람동 중심상업지구 내 코어프라자 건물 2층에 위치한 근린상가입니다. 교통이 편리하고 주변에 공공시설 및 상업시설이 발달해 있어 입지 자체는 우수합니다. 그러나 빛가람 혁신도시 전체의 높은 상가 공실률과 주말 상권의 침체는 본 건의 임대 수익성에 대한 리스크 요인이 될 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 시 해당 임차인과의 협의 및 보증금(30,000,000원)에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 나주 빛가람 혁신도시의 핵심 상권에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 개발 호재: 혁신도시의 지속적인 인구 유입 및 생활 SOC 시설 확충 등은 장기적인 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

* 낮은 임대료: 높은 공실률로 인해 상대적으로 저렴한 임대료 수준을 기대할 수 있습니다. (시장 조사 필요)

* (제시된 정보만으로는) 명확한 혐오시설 파악되지 않음.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 521,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 임차인 보증금 인수(30,000,000원) 가능성, 공실 리스크 및 향후 상권 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상가 내부 상태 확인, 주변 시세 조사, 임차인과의 협의 내용 파악 등이 필수적입니다. 또한, 본 건은 인수해야 할 보증금이 '0원'으로 제시되어 있으나, 실질적인 권리 분석 및 배당표 확인을 통해 최종 인수 여부를 확정해야 합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30183 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 348-17 코어프라자 2층 202호

용도: 제2종근린생활시설 (상가)

감정가: 521,000,000원

토지 면적: 45.01㎡ (약 13.62평)

토지 지분: 45.014㎡ (약 13.62평)

건물 면적: 215.95㎡ (약 65.35평)

건물 지분: 215.95㎡ (약 65.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 8층 건물 중 제2층 제202호

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재한 “한전케이디엔사거리” 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공공시설, 오피스텔, 상가 등이 혼재된 성숙 중인 상가지대입니다. 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하여 교통 상황은 양호합니다. 본건의 동측 및 북측으로는 보행자 도로를 사이에 두고 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당권(장흥군산림조합, 2025-07-02 접수, 354,250,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 최 (최재순)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-07-18

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 30,000,000원을 인수해야 할 수 있습니다. (단, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우)

* 인수 보증금 합계: 0원 (보고서 작성 시점 기준)

* 기타 권리사항

- 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 가압류 등 다수의 권리가 등기부에 기재되어 있으나, 대부분 말소 예정이거나 말소 기준 권리보다 후순위입니다.

- 등기부채권 총액: 1,300,685,300원

- 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

4. 상권분석

나주 빛가람 혁신도시는 조성 초기 대비 인구가 꾸준히 증가하고 있으나, 상가 공급이 수요에 비해 과도하게 이루어져 높은 공실률을 보이고 있습니다. 특히 집합건물의 공실률이 높은 편이며, 주말보다는 평일에 상권이 더 활성화되는 경향을 보입니다. 이는 이전 공공기관 직원들의 주말 이동성 때문으로 분석됩니다. 주요 업종으로는 음식점업이 높은 비율을 차지하고 있으며, 쇼핑이나 기타 소비 활동은 외부 지역(광주 등)으로 나가는 경우가 많은 것으로 파악됩니다. 상권 활성화를 위한 다양한 노력이 진행 중이나, 여전히 개선이 필요한 상황입니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 빛가람동 지역은 나주시의 중심 상업 및 공공시설 밀집 지역으로, 다양한 생활 편의시설이 입점해 있습니다. 최근 빛가람 복합혁신센터, 생활SOC 복합센터 등이 준공 또는 예정되어 있어 문화, 체육, 육아, 교육 등 주민 편의 시설 이용이 더욱 용이해질 전망입니다. 또한, 주변에 호텔, 식당, 병원 등 다양한 상업시설이 분포하고 있어 생활에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 최 씨는 대항력이 있어, 명도 시 보증금(30,000,000원)에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 높은 상가 공실률: 빛가람 혁신도시 전체의 높은 상가 공실률은 본 건의 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주말 상권 침체: 주말에는 유동인구가 줄어 상권이 한산해지는 경향이 있어, 상가 운영에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았으나, 주거 및 상업시설이 혼합된 지역의 특성상 잠재적 요소는 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 빛가람동 중심상업지구 내 코어프라자 건물 2층에 위치한 근린상가입니다. 교통이 편리하고 주변에 공공시설 및 상업시설이 발달해 있어 입지 자체는 우수합니다. 그러나 빛가람 혁신도시 전체의 높은 상가 공실률과 주말 상권의 침체는 본 건의 임대 수익성에 대한 리스크 요인이 될 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 시 해당 임차인과의 협의 및 보증금(30,000,000원)에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 나주 빛가람 혁신도시의 핵심 상권에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 개발 호재: 혁신도시의 지속적인 인구 유입 및 생활 SOC 시설 확충 등은 장기적인 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

* 낮은 임대료: 높은 공실률로 인해 상대적으로 저렴한 임대료 수준을 기대할 수 있습니다. (시장 조사 필요)

* (제시된 정보만으로는) 명확한 혐오시설 파악되지 않음.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 521,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 임차인 보증금 인수(30,000,000원) 가능성, 공실 리스크 및 향후 상권 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상가 내부 상태 확인, 주변 시세 조사, 임차인과의 협의 내용 파악 등이 필수적입니다. 또한, 본 건은 인수해야 할 보증금이 '0원'으로 제시되어 있으나, 실질적인 권리 분석 및 배당표 확인을 통해 최종 인수 여부를 확정해야 합니다.

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