나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30190 [1] 광주광역시 북구 운암동 493-30 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 "동운초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 기존주거지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근가능 하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약2m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> 전통상업보존구역(유통산업발전법).

제시목록 외의 물건

별첨" 지적 및 건물 개황도" 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕의 2층건물로서 외벽: 화강석 돌붙임, 치장벽돌마감, 몰탈위 페인트마감. 내벽: 인테리어 및 벽지마감. 창호: 새시창호

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨" 지적 및 건물개황도"참조바람.

공부와의 차이

본건 건물 기호(다)는 공부상 면적(2.31㎡)과 실측면적(2.16㎡)이 다소 상이하나 면적 차이가 미미하여 공부상 면적으로 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 목록 2.의 부속건물 중 '다'의 공부상 면적은 '2.31㎡'이나, 실측면적은 '2.16.㎡'로 다소 상이하나, 면적 차이가 미미하여 공부상 면적으로 감정평가됨
- 목록 2.의 부속건물 중 '나'의 공부상 용도는 '광'이나, 현황은 '화장실'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30190 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 운암동 493-30

용도: 단독주택

건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 148,754,570원

토지 면적: 136.00㎡ (약 41.14평)

건물 면적: 111.39㎡ (약 33.70평)

건물 제시외 면적: 41.40㎡ (약 12.52평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 "동운초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부에는 다수의 소유권 변동 이력(매매, 유증, 상속, 증여 등)이 존재합니다.

등기부상 말소기준권리는 을5 근저당(채권자: 동운새마을금고, 접수일자: 2022-09-08, 채권금액: 127,200,000원)입니다.

본 경매 사건의 채권자는 동운새마을금고이며, 임의경매 개시 결정 등기(접수일자: 2026-01-20)가 되어 있습니다.

등기부채권 총액은 252,803,304원입니다.

3.2. 임차인 현황

대항력 있는 임차인으로 윤선옥 씨가 확인됩니다.

전입일자는 2020년 12월 11일이며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

개인정보 보호를 위해 임차인의 성함은 윤 으로 표기합니다.

보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로 이에 대한 확인 및 주의가 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(을5 근저당)보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

임차인 윤 씨의 경우, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매/임대 정보는 '연립' 주택에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

2024년 11월, 1982년식 연립 주택(48.58㎡)이 8,000만원에 거래되었습니다.

2026년 3월, 2013년식 연립 주택(59.85㎡)이 10,500만원 및 12,500만원에 거래되었습니다.

본건은 단독주택으로, 제시된 연립 주택 시세와는 가격 형성 요인이 다를 수 있습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영됩니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

최근 매매 JSON 정보:

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5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건은 주거지역에 위치하여 통상적인 지역 생활 편의시설(마트, 병원, 상가 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

인근에 동운초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 혐오 시설

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 주거 환경에 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 하자

건축물 사용승인일(1979년 6월 4일) 기준, 건물이 상당히 노후된 상태이므로 구조적 안전 및 설비 노후화에 대한 점검이 필요합니다.

인접 도로 폭이 약 2m로 협소하여 차량 통행 및 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

부속건물 '다'의 공부상 면적과 실측 면적에 다소 차이가 있으나, 면적 차이가 미미하여 감정평가에 영향은 없습니다.

부속건물 '나'의 공부상 용도는 '광'이나 현황은 '화장실'로 상이합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 윤 씨의 경우, 보증금이 0원으로 인수 부담은 없으나, 대항력의 존재 자체만으로도 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 임차인의 점유 및 권리 관계에 대한 세밀한 추가 확인이 권고됩니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 운암동에 위치한 단독주택으로, 동운초등학교 인근의 주거지에 자리하고 있습니다. 136㎡의 토지 면적과 111.39㎡의 건물 면적을 갖추고 있으며, 감정가는 1억 4천 8백여 만원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원입니다. 건물 노후도, 협소한 도로 등 일부 리스크 요인이 있으나, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 토지 건물 일괄 매각으로, 향후 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 동운초등학교 인근의 양호한 학군 및 주거 환경.

* 136㎡의 토지 지분으로, 단독주택으로서의 가치 보유.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 개발 또는 재건축 잠재력.

* 감정가 대비 합리적인 금액으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 148,754,570원이며, 인수할 임차인 보증금은 0원입니다.

건축 연도(1979년)를 고려하고, 주변 시세(연립주택 기준)와 비교했을 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

경매 시장 상황 및 입찰 참여자의 경쟁률에 따라 달라질 수 있으나, 보수적인 관점에서 감정가의 90% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

최적 입찰가 고려: 약 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.