나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30205 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 노선상가 지대, 후면은 주상용건물, 단독주택 등이 소재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건 단지 내까지 제반차량 접근이 가능하고 간선도로에 접하고 있으며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 지하 2층 건물 내 제4층 제405호로서 외벽 : 석재, 치장벽돌, 콘크리트 위 페인팅마감 등 내벽 : 벽지, 타일마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링 쿨러설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복4차로, 남동측으로 왕복3차로, 남서측으로 왕복2차로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리 사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산 업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30205 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층405호

용도: 오피스텔

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.0765㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 오피스텔임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 노선상가 지대이며, 후면으로는 주상용건물, 단독주택 등이 소재하는 주상복합지대입니다. [cite: provided text]

2.2. 교통 상황

단지 내까지 차량 접근이 가능하고 간선도로에 접하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난합니다. [cite: provided text]

2.3. 인접 도로 상태

북동측으로 왕복 4차로, 남동측으로 왕복 3차로, 남서측으로 왕복 2차로의 포장도로에 접해 있습니다. [cite: provided text]

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건의 말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다. [cite: provided text]

이후 접수된 모든 권리(주택임차권 을2, 강제경매 갑2)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: provided text]

따라서 본건 취득 시 인수되는 별도의 부담되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박세일) (성명: 박 )

* 보증금: 168,300,000원

* 차임: 110,000원

* 전입일자: 2022년 10월 26일

* 확정일자: 2022년 10월 05일

* 배당신고일자: 2024년 11월 08일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권은 말소될 예정입니다. [cite: provided text] 따라서 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: provided text]

인수 보증금 합계: 0원 [cite: provided text]

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 광주역 인근의 노선상가 지대 및 주상복합지대에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다. [cite: provided text] 일반상업지역에 속해 있으며, 다양한 업종의 상업 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류, 소로2류, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리 사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다. [cite: provided text]

4.3. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층, 지하 2층으로 이루어져 있으며, 본건은 4층 405호입니다. [cite: provided text]

내부에는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링쿨러 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: provided text]

외벽은 석재, 치장벽돌, 콘크리트 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지, 타일 마감, 창호는 새시창으로 되어 있습니다. [cite: provided text]

5.2. 주변 편의시설

광주역이 인접해 있으며, 주변 상가 밀집 지역으로 다양한 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: provided text]

6. 잠재적 리스크

6.1. 오피스텔 특성

본건은 오피스텔로, 주거용과 업무용으로 복합 사용이 가능하나, 향후 전용 주거 용도로 활용 시 용도 변경 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: provided text]

6.2. 도시계획 제한

가로구역별 최고높이 제한 지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재건축 시 관련 법규 검토가 필요합니다. [cite: provided text]

7. 종합 의견

본건 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역한국아델리움 오피스텔은 광주역 인근의 우수한 입지를 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. [cite: provided text]

권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전하게 취득 가능합니다. [cite: provided text]

현재 상업 및 주상복합 지역에 위치하여 임대 수익 또는 실거주 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 초역세권의 우수한 입지 조건 [cite: provided text]

* 주변 상가 및 주거 시설 혼재 지역으로 잠재적 가치 높음 [cite: provided text]

* 모든 권리 소멸로 인한 안전한 명도 및 무부담 취득 가능 [cite: provided text]

* 다양한 교통망 및 생활 편의시설 인접 [cite: provided text]

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 오피스텔의 거래가는 대략 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

감정가 210,000,000원은 현재 시세 대비 다소 높은 편으로 판단됩니다.

본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가와 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 접근으로 감정가의 85% 수준인 약 178,500,000원부터, 시세 하단인 180,000,000원 이상으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서 185,000,000원 ~ 195,000,000원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.