나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30133 [1] 광주광역시 북구 양산동 796 유탑유블레스스카이뷰 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "양산초등학교" 북동측 인근에 위치한 "유탑유블레스스카이뷰 제7층 제702호" 로서, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 39층 건물 중 제7층 제702호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가) 오피스텔임.

설비내역

일련번호 가) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 일단의 부정형 평지이며, 아파트 및 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 소재지: 광주광역시 북구 양산동 796 유탑유블레스스카이뷰 7층 702호

* 용도: 오피스텔

* 건물 규모: 지상 39층 건물 중 7층

1.2. 건물 및 토지 정보

* 토지 면적: 15.50㎡ (약 4.69평)

* 건물 면적 (전용면적): 84.31㎡ (약 25.50평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30133 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 화순신용협동조합 (자료상 화OOO)

1.4. 감정가 및 시장 정보

* 감정가: 195,000,000원 (1억 9천 5백만원)

* 건축 연도: 2019년

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주변 환경

* 본건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 "유탑유블레스스카이뷰"의 7층 702호입니다.

* "양산초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2.교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 향후 양산택지지구 인근에 광주 도시철도 2호선 양산역이 개통될 예정으로 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 보입니다.

1.1. 3.도로 상황

* 본건 건물 남측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

* 등기부상 소유권은 주식회사유탑디앤씨에서 문순아에게 이전되었습니다.

* 말소기준권리는 화순신용협동조합의 근저당권(2019년 7월 31일 접수, 156,000,000원)입니다.

* 이후 설정된 전세권(박만수), 가압류(광주신용보증재단), 압류(북구), 임의경매(화순신용협동조합) 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024년 09월 09일

* 확정일자: 2024년 09월 25일

* 배당신고일자: 2026년 03월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (본건 매각으로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

1.2. 3.권리 인수 여부

* 본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 물건입니다.

* 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없습니다.

1.2. 4.채권 총액

* 등기부상 확인되는 채권 총액은 약 270,405,549원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상업 시설

* 본건이 위치한 유탑유블레스스카이뷰는 양산동 상권에 포함되어 있으며, 주변에 음식점, 슈퍼마켓, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.3. 2.유사 부동산 시세

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물(유탑유블레스스카이뷰)의 유사 면적(84.31㎡) 오피스텔은 다음과 같이 거래되었습니다.

* 2025년 11월 13일, 28층: 202,000,000원

* 2025년 2월 8일, 8층: 185,000,000원

* 본건은 7층으로, 최근 거래된 8층 시세(185,000,000원)와 28층 시세(202,000,000원)를 고려할 때, 시세는 1억 8천 5백만원에서 2억 2백만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가 195,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.건물 구조 및 설비

* 본건은 철근콘크리트 구조로, 지상 39층 중 7층에 위치합니다.

* 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

* 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 2.인근 편의시설

* 단지 인근에 양산초등학교가 있으며, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 건축물대장상 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 복합된 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.건물 용도

* 본건은 오피스텔로, 아파트와는 다른 세금 및 규제가 적용될 수 있습니다.

1.5. 2.미확인 사항

* 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 임차인 박 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.5. 3.기타 권리 관계

* 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하나, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 유탑유블레스스카이뷰 오피스텔로, 2019년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 주위 아파트 단지, 단독주택, 상가 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있으며, 대항력 없는 임차인의 보증금 또한 인수할 필요가 없습니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2019년 준공)

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 인한 깔끔한 권리 분석

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음)

* 주거 및 상업 혼재 지역으로 안정적인 임대 수요 기대

* 감정가가 시세 범위 내에 있어 합리적인 가격 접근 가능

1.8. 예상 입찰가

제공된 시세 정보 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 약 1억 8천 5백만원에서 2억 2백만원 사이로 추정됩니다. 감정가는 1억 9천 5백만원으로 시세 범위 내에 있습니다.

권리 인수 부담이 없고 임차인 보증금 인수 부담도 없으므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 안정적 접근: 감정가 수준 (1억 9천 5백만원)

* 적극적 접근: 시세 범위 고려 (1억 8천 5백만원 ~ 2억 1천만원)

따라서, 1억 9천 5백만원 ~ 2억 5백만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 최근 시장 동향을 추가적으로 파악한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.