나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30212 [1] 광주광역시 남구 지석동 443 한일베라체아파트 102동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 지석동 소재 '대촌중앙초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공원, 나지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제7층 제703호로서, 외벽: 페인팅, 석재치장 마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측 및 남측으로 접한 외곽 공도를 통하여 본건 단지로의 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역(산단13), 경관녹지(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역(광주경제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운 영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

관리비는 2025. 2. 31.부터 미납된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30212 (1)

소재지: 광주광역시 남구 지석동 443 한일베라체아파트 102동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 367,000,000원

토지면적 (토지지분): 85.24㎡ (약 25.80평)

건물면적 (분양면적): 117.25㎡ (약 35.45평)

전용면적 (실사용면적): 84.783㎡ (약 25.65평) (최근 실거래가 정보 기반)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

사용승인일: 2008년 9월 24일

건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제7층 제703호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 광주광역시 남구 지석동 소재 '대촌중앙초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공원, 나지 등이 소재하고 있습니다.

* 교통상황: 본 건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등 제반 교통사정은 무난한 편입니다. 단지 동측 및 남측으로 접한 외곽 공도를 통하여 단지로의 차량 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역(산단13), 경관녹지(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역(광주경제자유구역), 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2022년 6월 10일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(채권최고액 302,500,000원)입니다.

* 이후 등기된 가압류, 압류 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 본 경매는 채권자인 농업협동조합자산관리회사가 신청한 임의경매입니다.

* 총 등기부채권액 합계: 359,421,768원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

- 전입일자: 2024년 9월 27일

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 없음

* 임차인: 문

- 전입일자: 2024년 10월 22일

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 권리분석 종합: 본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건입니다.

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 남구 지석동 일대는 주거지역으로, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대촌중앙초등학교가 인근에 있어 학군 수요가 형성될 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 대촌중앙초등학교가 가까이 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 126대 주차 가능합니다 (지상 3대, 지하 18대).

* 난방: 도시가스 개별난방 방식입니다.

* 기본 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2025년 2월 31일(날짜 오류 가능성 있음)부터 관리비가 미납된 상태입니다. 매수인은 관리사무소에 정확한 미납 내역을 확인하고, 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 지도 검색 결과, 본 건 주변에 직접적으로 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 최근 실거래가와 감정가 차이: 최근 실거래가보다 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 광주광역시 남구 지석동에 위치한 한일베라체 아파트로, 비교적 양호한 입지와 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하고 인수할 임차인의 보증금이 없어 권리 분석상 안전한 물건입니다.

* 다만, 미납 관리비 발생 가능성 및 최근 실거래가 대비 높은 감정가는 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

* 꼼꼼한 현장 확인과 추가적인 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금이 없어 추가 비용이 발생하지 않습니다.

* 지속적인 주거 가치: 초등학교 인접 등 교육 및 생활 환경이 안정적인 편입니다.

* 가격 메리트 확보 가능성: 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 367,000,000원

* 최근 실거래가 정보 (84.783㎡ 기준, 2026년 5월-6월): 208,000,000원 ~ 228,000,000원

* 본 건의 분양면적은 117.25㎡ (약 35.45평)으로, 최근 실거래가에 반영된 84.783㎡ (약 25.65평)보다 더 넓은 면적입니다.

* 84.783㎡ 면적의 최근 평균 매매가가 약 217,670,000원임을 감안할 때, 평당 단가가 유사하게 유지된다고 가정하면 117.25㎡ 면적의 시세는 약 300,000,000원 ~ 310,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 감정가 367,000,000원은 현재 시장가 대비 높은 편으로 판단됩니다.

* 이에 따라, 최근 실거래가 및 추정 시세를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위 : 290,000,000원 ~ 310,000,000원

* *참고*: 본 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 반드시 추가적인 시세 조사, 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.