나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경100 [1] 경상남도 밀양시 상남면 조음리 727-3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.01.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상남면 조음리 소재 '조음마을' 남동측 근거리에 위치하며 부근은 축사, 버섯재배사 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

일련번호(1~3) 차량 및 농기계 접근 가능하며 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 사다리형의 평지로서 답기타(버섯재배사부지)로 이용중입니다. 일련번호(2) 자루형의 평지로서 답기타(버섯재배사부지)로 이용중입니다. 일련번호(3) 세장형의 평지로서 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1~3) 서측으로 구거를 사이에 두고 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하며 현황 출입 은 구거를 복개하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메 추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>,배출 시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 입니다.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 지하수설비, 본건 건물 옥상에 태양광설비가 시설되어 있습니다.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호(1,2)의 귀제시목록상 지목은 답이나 현황 답기타(버섯재배사부지)입니 다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㆍ임대관계 : 후첨 '건물감정평가요항표'를 참고하시기 바랍니다. ㆍ기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(4) 경량철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로서, 벽체:판넬 및 타일 마감. 바닥:타일 및 하드너 마감. 천장:텍스 및 판넬 마감. 창호:새시창호구조 입니다. 일련번호(5,6) 경량철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로서, 벽체:판넬 마감. 바닥:하드너 마감. 천장:판넬 마감. 창호:새시창호구조 입니다. 일련번호(7) 샌드위치 판넬구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽:판넬 마감. 내벽:판넬, 벽지 및 타일 마감. 바닥:하드너, 장판지 및 벽지 마감. 천장:판넬 및 벽지 마감. 창호:새시창호구조 입니다. 일련번호(8~12) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 벽체:판넬 마감. 바닥:하드너 마감. 천장:판넬 마감. 창호:새시창호구조 입니다. 일련번호(13) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽:판넬 마감. 내벽:벽지 및 타일 마감. 바닥:타일 마감. 천장:벽지 마감. 창호:새시창호구조 입니다.

이용상태

일련번호(4) 근린생활시설(사무실 등), 일련번호(5,6,8) 작물재배사, 일련번호(7) 창고, 숙소, 일련번호(9~12) 버섯재배사, 일련번호(13) 숙소로 이용중입니다.

설비내역

일련번호(4) 위생설비, 급배수설비, 천장형 시스템 냉.난방설비 및 전기설비 등 일련번호(5,6,8~12) 환풍기설비, 전기설비 등 일련번호(7,13) 위생설비, 급탕.급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 시설되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

ㆍ본건 건물 일련번호(4)의 귀제시목록상 소재지는 경상남도 밀양시 상남면 조음리 727-7, 727-3번지이나 토지 분할로 인하여 현황 경상남도 밀양시 상남면 조음리 727-7번지 지상 에 소재합니다. ㆍ본건 건물 일련번호(5~13)의 귀제시목록상 소재지는 경상남도 밀양시 상남면 조음리 727-4 727-3번지이나 토지 분할로 인하여, 현황 일련번호(5~7)은 경상남도 밀양시 상남면 조음리 727-4번지, 일련번호(8~13)은 경상남도 밀양시 상남면 조음리 727-3번지 지상에 소재합니 다. ㆍ본건 건물 일련번호(8)의 귀제시목록상 면적은 128㎡이나 현황 및 일반건축물대장상 152.7 5㎡ 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㆍ 임대관계:미상입니다. ㆍ 기 타:없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(4-1, 4-2, 6-1, 7-1, 13-1) 및 제시외 물건(3-1) 포함.
-[목록1,2] 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수).
-[목록8] 등기부상 면적은 "128㎡"이나, 현황 및 일반건축물대장상 면적은 "152.75㎡"인바, 현황 및 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가함.
-[목록4] 건물의 등기부상 소재지는 "조음리 727-7, 727-3"이나 토지 분할로 인하여, 현황 "조음리 727-7" 지상에 소재함.
-[목록5~13] 건물의 등기부상 소재지는 "조음리 727-4, 727-3"이나, 토지 분할로 인하여, 현황 [목록5~7]은 "조음리 727-4", [목록8~13]은 "조음리 727-3" 지상에 각 소재함.
-옥상에 소재하는 태양광설비 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상남면 조음리 소재 '조음마을' 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 축사, 버섯재배사 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로상태

차량 및 농기계 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 본건의 서측으로는 구거를 사이에 두고 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하며, 현재는 구거를 복개하여 출입하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부 제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

3.1. 1.토지 등기부 요약

현재 소유자는 김회국이며, 말소기준권리는 2019년 4월 17일 접수된 김해시산림조합의 근저당권(351,000,000원)입니다. 이후 가압류 및 임의경매 등기들이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

3.1. 2.건물 등기부 요약

건물 소유권은 농업회사법인송화마루주식회사에서 농업회사법인송화마루주식회사에서 김회국으로 이전되었으며, 토지 등기부와 마찬가지로 김해시산림조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가압류 및 임의경매 등기들이 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 총 4명이며, 모든 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있고 대항력은 없습니다.

* 강태구: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-10, 대항력 없음.

* 김정숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-30, 대항력 없음.

* 김진형: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-24, 대항력 없음.

* 한만재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-16, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리 분석

모든 등기부상의 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 채권 총액

토지 및 건물 등기부상의 채권 총액은 910,284,231원입니다.

4. 물건 이용 현황 및 상태

4.1. 토지 이용 현황

본건 토지 일련번호(1)은 사다리형 평지로 버섯재배사 부지로 이용 중이며, 일련번호(2)는 자루형 평지로 역시 버섯재배사 부지로 이용 중입니다. 일련번호(3)은 세장형 평지로 공업용 건부지로 이용되고 있습니다. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '답기타(버섯재배사부지)'로 이용 중입니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물은 총 1355.52㎡(약 409.99평) 면적이며, 제시외 건물 59.60㎡가 포함됩니다.

* 일련번호(4): 근린생활시설(사무실 등)로 이용 중이며, 면적은 190㎡(약 57.47평)입니다.

* 일련번호(5,6): 작물재배사로 이용 중입니다.

* 일련번호(7): 창고, 숙소로 이용 중입니다.

* 일련번호(8~12): 버섯재배사로 이용 중입니다.

* 일련번호(13): 숙소로 이용 중입니다.

4.3. 건물 구조 및 설비

건물들은 경량철골구조 또는 일반철골구조의 샌드위치판넬 및 기타 지붕으로 이루어져 있습니다. 각 건물별로 사무실, 작물재배사, 창고, 숙소, 버섯재배사 등의 용도로 이용되고 있으며, 위생, 급배수, 냉난방, 전기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.4. 공부와의 차이 및 특이사항

* 건물 일련번호(8)의 경우, 등기부상 면적은 128㎡이나 현황 및 일반건축물대장상 면적은 152.75㎡로, 현황 면적 기준으로 평가되었습니다.

* 토지 분할로 인해 건물의 등기부상 소재지와 현황 소재지가 다소 상이합니다.

- 건물(4)는 등기부상 727-7, 727-3번지이나 현황 727-7번지에 소재합니다.

- 건물(5~13)은 등기부상 727-4, 727-3번지이나 현황 (5~7)은 727-4번지, (8~13)은 727-3번지에 소재합니다.

* 옥상에 설치된 태양광 설비는 매각에서 제외됩니다.

* 지하수 설비가 본건 지상에 시설되어 있습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

본 물건은 농업 지역에 위치하여 주변이 농경지, 버섯재배사, 축사 등으로 이루어져 있습니다. 따라서 일반적인 상업 지역의 상권과는 다르며, 농업 관련 시설 운영에 적합한 입지입니다.

5.2. 생활 편의시설 및 주변 환경

'조음마을' 인근에 위치하나, 농업 지역의 특성상 도시 지역의 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 주변에 축사가 있어 계절이나 바람 방향에 따라 냄새가 발생할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 분할로 인한 건물 소재지의 변경 및 공부와의 차이가 발생하여, 등기부와 현황을 정확히 대조 확인해야 합니다.

* 건물 일련번호(8)의 면적 차이(등기부상 128㎡ vs 현황 152.75㎡)에 대한 확인이 필요합니다.

* 옥상 태양광 설비는 매각 제외 물건으로, 별도 협의 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 토지 이용에 관한 제한 사항을 충분히 숙지해야 합니다.

* 공장설립승인지역(수도법)에 해당하므로, 향후 건축이나 증축 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 축사 인근으로 인한 냄새 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 상남면 조음리에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 건입니다. 감정가는 7억 3천여만 원이며, 토지 약 864평, 건물 약 410평 규모입니다. 주변은 농경지와 농업 관련 시설 위주로 구성되어 있어 농업 사업에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 모두 소멸될 예정으로, 명도 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 공부와의 차이, 매각 제외 물건 등 몇 가지 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 관련 사업(버섯 재배, 작물 재배 등) 운영을 위한 최적의 입지 및 시설 보유.

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 효율적인 개발 및 활용 가능.

* 말소 기준 권리상 인수되는 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

* 넓은 토지 면적을 활용한 사업 확장 또는 다각화 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금' 0원을 제외하고 산정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가격 및 경쟁 물건 분석이 어려워 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 따라서, 심층적인 시장 조사와 현장 조사를 통해 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본 물건의 개별 가치 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.