나이스옥션 법원경매 진주 2026타경17 [1] 경상남도 진주시 상평동 277-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2026.01.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 '가람초등학교' 북서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 4 미터 내외의 진입도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 준공업지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2021-04-20)(경상대학교병원 옥상헬기장)<공항시설법>, 상대보호구역(가람초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 시멘트벽돌조 슬래브 위 판넬지붕 2층건으로서, 외벽 : 페인팅, 외장석재, 칼라유리 마감 등 내벽 : 벽지, 타일 등 되어 있는 것으로 탐문조사됨. 창호 : 샷시창호 등. 기호(2-1) 시멘트블록조 슬래브지붕 단층건으로서, 외벽 : 페인팅 마감 등.

이용상태

기호(2) : 1,2층 공히 주택으로 이용중임. 기호(2-1) : 공부상 창고로 등재된 건물이나, 이해관계인의 부재 및 폐문 등의 사유로 내부조사가 곤란한 상태임.

설비내역

기호(2) 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있는 것으로 보이나, 이해관계인의 부재 및 폐문 등의 사유로 정확한 설비내역은 파악하기 곤란한 상태임.

부합물 및 종물

종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(2,2-1)의 귀 제시목록 및 공부상 면적은 ‘(2)1층:85.26㎡, (2)2층:40.60㎡, (2-1):1.98㎡’이나, 실측면적 ‘(2)1층:97.8㎡, (2)2층:96.5㎡, (2-1):6.9㎡’로서, 평가목적 등을 고려하여 실측사정면적으로 평가하되, 기호(2,2-1)은 일반건축물대장상 1980.02.15일이 사용승인일인 건물로서, 현상 및 관리상태, 수선 및 보수의 정도 등을 종합 참작하여 관찰감가하였으니, 경매 입찰시 건물의 상황 등 관련 제반사항 등을 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ,ㄴ)매각 포함.
-건물의 공부상 면적은 1층 85.26㎡, 2층 40.60㎡, 창고 1.98㎡이나 현황 1층 97.8㎡, 2층 96.5㎡, 창고 6.9㎡ 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경17 (1)

소재지: 경상남도 진주시 상평동 277-25 (도로명 주소: 공단로10번길 12)

용도: 단독주택

감정가: 361,796,400원

토지 면적: 201.70㎡ (약 61.0평)

건물 면적: 공부상 127.84㎡ (약 38.7평), 현황 약 201.2㎡ (약 60.9평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 진주행복신협 (경매 신청 채권자)

건축물 사용승인일: 1980년 02월 15일

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 상평동, '가람초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 동측으로 노폭 4미터 내외의 진입도로가 접해 있습니다.

* 토지: 정방형의 토지로, 대체로 평탄하며 현재 주거용 부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획: 본 토지는 준공업지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 가축사육제한구역, 장애물제한구역(항공), 상대보호구역(가람초등학교)에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위 및 개발 시 관련 법규를 확인해야 함을 의미합니다.

* 주변 환경: 상평공단 인근에 위치하여 산업 시설이 주변에 분포할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 08월 28일 접수된 진주장학신협 근저당권 (을2)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당 (진주장학신협)

* 임의경매 (진주행복신협)

* 주택임차권 (전환욱)

* 위에 열거된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 양 )

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 10월 17일

* 확정일자: 2019년 11월 01일

* 배당신고일자: 2026년 05월 19일

* 대항력: 없음

* 참고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 임차인: 전환욱

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 05일

* 확정일자: 2021년 01월 22일

* 배당신고일자: 2025년 12월 11일

* 대항력: 없음

* 참고: 대항력이 없으며, 건물 등기부상 주택임차권은 말소된 것으로 확인되어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건 소재지는 주택, 아파트, 근린생활시설과 함께 공업시설이 혼재된 지역입니다. 상평공단이 인근에 위치하고 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다.

* 최근 매매 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기준 - 연립/다세대 주택):

* 송림맨션(다동, 75.65㎡, 1984년 준공): 2025년 11월 520,000,000원에 거래됨 (약 6,874,000원/㎡)

* 태화맨션(70.51㎡, 1980년 준공): 2025년 10월 450,000,000원에 거래됨 (약 6,382,000원/㎡)

* 삼명빌라(35.88㎡, 1999년 준공): 2026년 04월 350,000,000원에 거래됨 (약 9,754,000원/㎡)

* 분석:

* 제공된 매매 정보는 연립/다세대 주택으로, 본건 단독주택과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 그러나 주변 시세 수준을 짐작해 볼 때, 본건의 감정가(3.61억)는 토지 면적(201.7㎡)을 고려하면 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 특히, 건물의 현황 면적(약 201.2㎡)이 공부상 면적(127.84㎡)보다 훨씬 넓은 점은 시세 산정에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

* 다만, 건축년도가 1980년으로 오래된 점과 준공업지역이라는 입지적 특성을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

* 교육: 가람초등학교와 인접하여 초등 교육 시설 이용이 용이합니다. (관련 법규에 따른 상대보호구역에 해당)

* 편의시설: 근린생활시설이 주위에 형성되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트, 주택 단지가 인근에 위치하고 있어 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1980년 사용승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다. 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 면적 불일치: 건물의 공부상 면적과 현황 면적 간 차이가 매우 큽니다. (특히 2층 면적) 이는 건축법 위반 소지, 등기부상 면적과의 차이로 인한 추후 재산권 행사 시 문제 발생 가능성 등을 내포하므로, 반드시 철저한 현장 확인 및 관련 서류 검토가 필요합니다.

* 토지 이용계획 상 제한: 준공업지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 장애물제한구역 등에 포함되어 있어 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공업 지역 인접: 상평공단 등 산업 시설이 인근에 위치하여 소음, 먼지, 악취 등의 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: "임대관계: 미상임"으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 점유자 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 상평동에 위치한 단독주택으로, 가람초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 경매 개시 채권자는 진주행복신협이며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리 분석이 비교적 명확합니다. 인수해야 할 보증금 또한 없습니다.

건축년도가 오래되었고, 토지 이용계획 상 일부 제한이 있으며, 건물의 공부상 면적과 현황 면적 간 큰 차이가 존재한다는 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 그러나 넓은 대지 면적(201.7㎡)은 향후 활용 가능성을 시사합니다. 공업 지역 인접이라는 점은 입지적 특성으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 명확하고 명도 부담이 적습니다.

* 넓은 대지 면적(201.7㎡)을 활용한 재건축, 증축, 또는 토지 활용 계획 수립 가능성이 있습니다. (관련 법규 확인 필수)

* 학교와 기본적인 편의시설을 갖춘 지역에 위치하고 있습니다.

* 건물의 현황 면적이 공부상 면적보다 훨씬 넓어, 감정가 대비 실질적인 자산 가치가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 361,796,400원

* 시세 분석: 제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 데이터(약 630만~970만원/㎡)를 참고하면, 본건의 감정가는 토지 면적 대비 낮게 책정된 것으로 추정됩니다. 특히, 현황 건물 면적(약 201.2㎡)을 고려했을 때, 감정가(3.61억)는 토지 가치만으로도 상당히 저평가되었을 가능성이 있습니다.

* 투자 고려 사항:

* 건축물 노후화 (1980년 준공)

* 준공업지역이라는 입지적 특성 (산업시설 인접)

* 건물 면적의 공부상-현황 간 큰 차이 (불법 증축 등 확인 필수)

* 이전 감정가가 3.61억임을 감안

* 예상 입찰가: 인수 부담이 없고, 넓은 토지 면적과 현황상 넓은 건물 면적을 고려할 때, 감정가(3.61억) 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 보수적으로 감정가 수준인 100%에서 110% 범위 내에서의 입찰을 제안합니다.

* 100% 수준: 약 360,000,000원

* 110% 수준: 약 398,000,000원

* 추천 입찰가 범위: 360,000,000원 ~ 390,000,000원

* 주의: 예상 입찰가는 주변 단독주택 실거래가 정보 부족 및 건물 현황 면적 차이로 인한 법적 문제 발생 가능성을 고려한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사와 건축법 관련 전문가의 자문을 구하시기 바랍니다.

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