나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10084 [1] 경상남도 거제시 고현동 1054 고려5차아파트 605동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 "거제중앙초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층건 중 15층1501호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

"아파트"로 이용 중입니다.

설비내역

공동 승강기설비, 소화전 설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 평지에 위치한 부정형의 토지로서, "아파트용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북측, 북서측 및 남동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10084 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 1054 고려5차아파트 605동 15층1501호

용도: 아파트

감정가: 89,000,000원

토지면적: 37.41㎡ (약 11.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 "거제중앙초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려 시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건축구조는 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물 중 15층 1501호이며, 외벽은 콘크리트 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

건물 이용 상태는 "아파트"로 이용 중입니다.

공동 승강기, 소화전, 급배수, 위생 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 평지에 위치한 부정형의 토지로서, "아파트용 건부지"로 이용 중이며, 북측, 북서측 및 남동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(거제중앙고등학교), 상대보호구역(거제중앙초등학교), 상대보호구역(2019-08-09) 등으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대관계는 미상이며, 현장조사 시 폐문·부재로 인해 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태를 참작하여 감정평가되었으므로, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

아파트 정보: 고려5차아파트, 사용승인일 1997년 4월 26일, 총 15층 건물로, 본건은 15층에 위치합니다. 총 세대수는 539세대이며, 주차대수는 총 426대입니다.

1.2. 권리분석

본건은 채권자 이OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2026년 1월 22일 접수된 강제경매 (갑6, 권리자 이승엽, 권리금액 105,000,000원)입니다.

주요 권리 사항으로 을구 10번 주택임차권이 있습니다.

권리자: 이승엽

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 2월 27일

확정일자: 2023년 2월 9일

대항력: 있음

말소기준권리보다 빠른 전입일자와 확정일자를 가진 임차인으로, "매수인에게 대항할 수 있는 을구 10번 임차권등기(임대차보증금 105,000,000원, 전입일자 2023.02.27. 확정일자 2023.02.09.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

즉, 본건 부동산의 매수인은 임차인 이 의 보증금 105,000,000원 중 배당받지 못하는 금액을 인수해야 합니다.

등기부등본상 총 채권액은 105,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건 아파트(고려5차아파트)는 전용면적 59.95㎡(약 18.14평)이며, 감정가는 89,000,000원입니다.

최근 2026년 6월 25일 동일 전용면적 59.95㎡의 매매 사례가 83,000,000원에 있었습니다.

최근 전월세 정보에 따르면, 동일 면적(59.95㎡)의 15층 물건이 2026년 1월 10일 보증금 100,000,000원, 월세 0원으로 계약(갱신)된 사례가 있습니다.

감정가(89,000,000원)는 최근 동일 면적 매매가(83,000,000원)와 유사한 수준이나, 인수해야 할 임차인의 보증금(105,000,000원)이 감정가 및 시장가보다 높게 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 내 편의시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

주변에는 거제중앙초등학교, 거제중앙고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 보증금 105,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다.

이 인수 보증금은 본건의 감정가 89,000,000원 및 최근 동일 면적 매매가 83,000,000원을 초과하는 금액입니다.

따라서, 본건 매수인은 낙찰가 외에 추가적으로 105,000,000원을 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

또한, 감정평가가 현장 내부 조사 없이 외부 관찰 및 유사 물건 참고로 이루어졌으므로, 실제 물건 상태와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 물건으로, 총 취득 비용이 시장 가격을 상회할 가능성이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 크다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다.

임차인과의 협의 또는 명도 절차 진행에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 크지만, 만약 임차인이 합리적인 조건으로 명도에 협조하거나, 향후 부동산 시장 가치 상승을 기대할 경우 투자 기회가 될 수 있습니다.

본건의 위치 및 입지 조건은 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 물건의 감정가인 89,000,000원을 기준으로 산정하며, 이는 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

다만, 실제 매수 시에는 인수 보증금 105,000,000원을 추가로 부담해야 하므로, 총 매수 비용은 (입찰가 + 105,000,000원)이 됩니다.

따라서, 총 매수 비용이 시세 수준을 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 89,000,000원

총 예상 취득 비용: 194,000,000원 (입찰가 89,000,000원 + 인수 보증금 105,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.