나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3050 [1] 대구광역시 달서구 도원동 1444 미리샘마을 209동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 "도원초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "미리샘마을 제209동 제17층 제1704호" 단위세대로서, 부근 일대는 대단위 아파트 단지, 학교, 공원 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 용이하며, 인근 북측 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트싱글지붕 209동 18층건 중 17층 1704호 단위세대로서, [사용승인일: 1998.3.20] 외벽 : 몰탈위 페인트마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 바닥 : 장판 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시2중창 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 지역난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북서향 완경사지대에 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복 6~7차선, 서측으로 왕복 4차선, 남측 및 남동측으로 폭 약 8~15미터, 북동측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m) (접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대곡고등학교, 세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항 은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건의 내부구조, 마감상태 등은 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 동류형 물건의 통상적인 이용상황 등을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3050 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 도원동 1444 미리샘마을 209동 17층1704호

용도: 아파트

감정가: 211,000,000원

토지면적: 42.01㎡ (약 12.71평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.7평)

아파트 전용면적: 84.93㎡ (약 25.7평)

아파트 분양면적: (정보 제공되지 않음. 일반적인 84.93㎡ 전용면적 아파트의 경우 약 33~35평형으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 "도원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

부근 일대는 대단위 아파트 단지, 학교, 공원 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근 북측 간선도로변으로 시내버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

단지 북측으로 왕복 6~7차선, 서측으로 왕복 4차선, 남측 및 남동측으로 폭 약 8~15미터, 북동측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

경매구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 북성신용협동조합입니다.

등기부상 말소기준권리는 2016년 3월 31일 접수된 북성신용협동조합의 근저당권(244,400,000원)입니다.

본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을10, 을12, 갑32 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

총 등기부채권액은 290,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 미리샘마을은 대규모 아파트 단지로 형성된 주거 지역에 위치합니다.

주변으로 학교, 공원, 근린생활시설 등 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

아파트 단지 자체적으로도 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 내 및 인근에 도원초등학교, 대곡고등학교 등 교육시설이 위치합니다.

주변에 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

단지 총 세대수는 1123세대이며, 총 주차 대수는 433대(지상 6대, 지하 433대)로 넉넉한 편입니다. (제공된 아파트 정보 기준, 지하주차대수 합계는 433대이나, 총 주차대수는 1344대로 표기된 건축물총괄표제부 정보와 차이가 있음)

아파트 건물은 1998년 3월 20일에 사용 승인되었으며, 총 18층 건물 중 17층에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도: 1998년 준공되어 약 28년이 경과한 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

임차인 현황 미상: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

내부 상태: 거주인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조 및 마감 상태를 동류형 물건의 통상적인 이용 상황을 기준으로 평가하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 대구광역시 달서구 도원동의 대규모 아파트 단지 내 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 양호합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 비교적 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

다만, 건물 노후도 및 임차인 현황 미상 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

최근 매매 사례들을 볼 때, 단지 내 아파트들의 가격은 안정적으로 유지되거나 상승하는 추세를 보입니다.

1.7. 투자 포인트

깨끗한 권리 인수: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

실거주 및 임대 용이: 도원동 일대의 주거 선호도를 고려할 때, 실거주 또는 임대 목적 모두로 활용 가능성이 높습니다.

가격 상승 잠재력: 주변 개발 계획 및 지역 시세 변화에 따라 가격 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준 17,000만원 ~ 21,200만원) 및 감정가(21,100만원)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 약 17,000만원 ~ 21,200만원 수준으로 판단됩니다.

본 물건은 인수되는 권리가 없고(보증금 합계 0원), 말소 기준 권리 이후의 권리들은 모두 소멸되므로, 시장 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 경매 물건의 특성상 경쟁률 및 유찰 여부에 따라 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다.

시장 상황 및 경쟁 정도를 감안하여, 보수적으로 접근 시 약 18,500만원에서 20,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 19,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.