나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3036 [1] 대구광역시 서구 비산동 274-22 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 ‘대구제일고등학교’ 남서측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 부근일대는 단독주택, 아파트, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진입 가능하며, 시내버스정류장 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2025-09-10), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바 랍니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(㉠~㉢)이 소재하는 바, 구조, 규모, 용도 등을 종합 참작하여 개략적인 실측에 의거 원가법으로 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였으며, 실질적 소유관계 및 일괄 경매 여부 를 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

물건 비고

지상 소재 제시외 건물은 매각에서 제외(법정지상권 성립여부 불명)
제시외 건물 전입인 있음(토지사용권원 여부 불명)
특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에 그 공유자는 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3036 (1)

소재지: 대구광역시 서구 비산동 274-22

용도: 대지 (단독주택 부지)

감정가: 13,860,000원

토지면적: 99.00㎡ (약 29.9평)

토지지분: 17.9982㎡ (약 5.4평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

건물 제시외면적: 65.90㎡ (매각 제외)

매각대상: 토지지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 상록수제일차유동화전문유한회사

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 ‘대구제일고등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 단독주택, 아파트, 학교, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 지역으로서의 면모를 갖추고 있습니다.

차량의 진입이 가능하며, 시내버스정류장 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 주거환경개선지구에 해당합니다.

최근 대구 서대구역 인근 비산동 및 원대동 일대에서 대규모 정비사업이 활발히 진행되고 있어 신흥 주거타운으로 주목받고 있습니다. 만평재개발, 비산5동 재건축 등이 추진 중이며, 서대구역 인근으로는 역세권 도시개발사업도 진행되고 있습니다.

주변에 대구제일고등학교, 대구서도초등학교, 대구청라중학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

생활 편의시설로는 비산연합의원, 늘편한최내과의원 등이 근거리에 있으며, 팔달시장 등의 전통시장도 이용 가능합니다.

다만, 2019년 기사에서는 비산2·3동에 빈집이 밀집해 있어 미관을 저해하고 범죄 우려가 있다는 내용이 있었으나, 이는 당시 상황을 반영한 것으로 현재는 다수의 정비사업을 통해 주거 환경이 개선되고 있는 것으로 보입니다. 또한, 대구 서구 상리동 일대에 음식물 처리장, 분뇨 처리장, 하수처리장, 염색산단, 매립장 등이 밀집해 있다는 정보가 있으나, 이는 본건 소재지(비산동)와는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 지분 매각으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 있습니다.

말소기준권리는 2025년 11월 28일 접수된 김해시의 압류 (갑5) 입니다.

등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

인수되는 권리: 임차인 현황상 인수 보증금 합계 0원이나, '제시외 건물 전입인 있음 (토지사용권원 여부 불명)'으로 표기되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

채권자는 상록수제일차유동화전문유한회사이며, 본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

주요 권리사항으로는 3번 송우진 지분 강제경매 (유니애대부유한회사, 17,948,918원), 3번 송우택 지분 압류 (김해시), 3번 송우택 지분 강제경매 (상록수제일차유동화전문유한회사) 등이 등기되어 있습니다. 이 중 갑4, 갑5, 갑6은 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 대구 서구 비산동 일대는 전통적인 주거 지역으로, 대규모 아파트 단지 및 단독주택지가 혼재되어 있습니다. 최근 서대구역 인근을 중심으로 한 도시정비 사업이 활발하게 추진되면서 지역 가치가 상승하고 있는 추세입니다.

팔달시장 등 전통시장이 존재하며, 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 상권 기능을 유지하고 있습니다.

지역 내에서 '맛이 보이는 거리', '인동촌 아나고 골목' 등이 있어 특정 먹거리 골목으로 특색을 나타내기도 합니다.

서대구역을 중심으로 한 교통 및 물류 허브로서의 개발 계획과 함께, 다수의 대형 정비사업이 진행 중이어서 향후 상권 활성화 및 주거 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 '대구제일고등학교'가 소재하며, 대구서도초등학교, 대구청라중학교 등 교육 시설이 인근에 있습니다.

교통으로는 차량 진입이 원활하고, 시내버스정류장 및 간선도로 접근성이 양호합니다.

의료 시설로는 비산연합의원, 늘편한최내과의원 등이 근거리에 위치합니다.

쇼핑 시설로는 팔달시장과 같은 전통시장을 이용할 수 있으며, 이마트 트레이더스, 이마트 칠성점 등 대형 쇼핑몰 이용도 가능합니다.

문화 시설로는 동아리공원, 하중도공원, 대구오페라하우스 등이 인근에 있습니다.

주거환경개선지구 지정으로 인해 향후 지역 개발 계획에 따른 생활 환경 개선이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 존재 및 매각 제외 : 지상에 제시외 건물(65.90㎡)이 소재하나 매각에서 제외됩니다. 법정지상권 성립 여부가 불명확하여 향후 건물 소유자와의 분쟁 소지가 있습니다.

* 제시외 건물 전입인 : 제시외 건물에 전입인이 존재하나, 해당 전입인의 토지사용권원(사용 권한) 여부가 불명확합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 법적 문제나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 지분 매각 : 본건은 토지의 일부 지분(17.9982㎡)만 매각 대상입니다. 따라서 다른 공유자들과의 관계 설정 및 토지 이용에 대한 협의가 필수적으로 요구됩니다.

* 법정지상권 성립 여부 불명 : 토지 이용 현황상 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

* 주거환경개선지구 : 해당 지구가 주거환경개선지구로 지정되어 있으나, 구체적인 사업 추진 현황 및 일정은 별도 확인이 필요하며, 사업 추진 여부에 따라 토지 이용 계획에 변동이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고 : 공유자우선매수권이 존재하므로, 낙찰 시 공유자가 우선적으로 매수할 가능성이 있습니다. 특별매각조건에 따라 공유자 우선매수 신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 향후 해당 부동산 매각기일에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 비산동에 위치한 토지 지분 경매 물건으로, 주변에 학교 및 생활 편의시설이 분포하고 교통 접근성도 무난한 편입니다. 최근 서대구역 인근 지역의 활발한 정비사업으로 인해 지역 가치 상승이 기대되는 곳이기도 합니다.

하지만, 본건은 지분 매각이며, 매각에서 제외되는 제시외 건물과 그 건물에 대한 전입인이 존재하고, 법정지상권 성립 여부가 불명확한 점 등은 반드시 현장 확인 및 법률 전문가의 검토가 필요한 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 입찰 시 변수가 될 수 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 통해 권리 관계를 명확히 파악해야만 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지분 매각을 통한 잠재적 저가 매수 기회 : 토지 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 시장가 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 서대구역 인근 개발 호재 : 서대구역을 중심으로 한 지역 개발 및 대규모 정비사업 추진으로 향후 지역 가치 상승 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거환경개선지구 지정 : 장기적으로는 지역의 주거 환경 개선 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 13,860,000원으로 책정되어 있으며, 토지 지분 면적이 17.9982㎡입니다.

제시외 건물 존재, 법정지상권 성립 여부 불명, 전입인의 토지사용권원 불확실성 등 다수의 위험 요소를 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금은 0원이므로 별도 고려 사항은 없습니다.

예상 입찰가는 권리관계 명확화 및 현장 답사를 통해 최종 결정하는 것을 권장하며, 보수적으로 10,000,000원 ~ 12,000,000원 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.