나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100097 [1] 대구광역시 중구 남산동 2466-1 보성황실아파트 106동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 중구 남산동 "남산초등학교" 남서측 인근에 위치하는 '보성황실아파트' 106동 15층 1503호 로서, 부근일대는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하며 인근에 버스정류장 간선도로 등이 소재하는 바, 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리조 슬래브지붕 지하1층 지상25층 건물중 15층 1503호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 바닥재 및 타일깔기 등 마감, 창 호 : 샷시창호 등 구조임.

이용상태

가) 아파트로 이용중이나, 기준시점 현재 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 불가한 바, 경매 및 응찰시 재확인을 요함.

설비내역

가) 기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스 보일러에 의한 바닥난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 30m, 북측으로 약 10 ~ 20m, 남측으로 약 10m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(대구남산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(동부교육청 문의(606-5146),경북공업고등학교,경구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동부교육청문의 (606-5146),보나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<대구광역시문화재보호조례>, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100097 (1)

소재지: 대구광역시 중구 남산동 2466-1 보성황실아파트 106동 15층 1503호

용도: 아파트

감정가: 304,000,000원

토지면적: 41.53㎡ (약 12.56평)

건물면적: 84.985㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

특이사항: 주거환경개선지구

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상물건은 대구광역시 중구 남산동 "남산초등학교" 남서측 인근에 위치한 "보성황실아파트" 106동 15층 1503호입니다.

부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로, 전반적인 주위환경은 보통입니다.

교통상황:

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통입니다.

인접 도로상태:

동측으로 노폭 약 30m, 북측으로 약 10~20m, 남측으로 약 10m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(대구남산초등학교), 상대보호구역(경북공업고등학교, 경구중학교), 상대보호구역(보나유치원), 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권: 없음.

인수되는 권리:

없음. (말소기준권리: 2024년 5월 2일 농협은행주식회사 근저당권)

채무 총액:

등기부채권 총액 110,000,000원 (근저당권 110,000,000원). 강제경매 채권액 15,708,933원.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의사항:

임차인이 없다고 명시되어 있으나, 임대관계가 미상으로 기록되어 있어 현장 확인 및 추가적인 조사 필요. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 보증금 합계가 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주위 환경:

주로 아파트 단지, 단독주택, 다세대/다가구 주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

상권 특징:

인근에 남산초등학교 등 교육시설과 각종 상업시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 대구 중심부와 가까워 직주근접성이 양호할 것으로 예상됩니다.

혐오시설 유무:

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육 환경:

남산초등학교, 경북공업고등학교, 경구중학교, 보나유치원 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의 시설:

근린생활시설이 다수 분포하고 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 시내 접근성이 좋습니다.

교통:

인근 버스정류장 및 간선도로를 통해 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

아파트 단지 정보:

- 아파트명: 보성황실타운

- 주소: 대구광역시 중구 남산동 2466-1

- 사용승인일: 1993년 3월 29일 (노후화 가능성 있음)

- 총 세대수: 1058세대 (대단지)

- 최고층: 25층

- 주차대수: 총 619대 (세대당 약 0.58대)

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가:

현재 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 확인이 불가능한 상황입니다. 이는 정확한 물건 상태 파악을 어렵게 하여 예상치 못한 수리비 발생 등의 리스크가 존재합니다. 응찰 전 반드시 내부 확인이 필요합니다.

건물 노후화:

1993년에 사용 승인된 건물로, 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

개발 제한 가능성:

시가지경관지구, 역사문화환경보존지역 등에 해당하여 향후 건물 증개축이나 리모델링 시 건축법규 적용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 중구 남산동에 위치한 보성황실아파트 106동 15층 1503호 경매 물건입니다. 강제경매로 진행되었으며, 등기부상 인수되는 권리 없이 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 기록되어 있어 현장 확인이 필수적입니다. 건물은 1993년에 건축되어 다소 노후화되었으나, 대단지 아파트이며 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 내부 확인이 불가능한 점은 가장 큰 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 명확히 파악해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 명확한 인수 부담이 없음 (보증금 0원).

* 대구 중심지 접근성이 좋은 남산동에 위치.

* 대단지 아파트로서 기본적인 수요층 확보 가능.

* 향후 도시 계획 또는 재개발 가능성에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 29일 유사 면적(84.985㎡)인 17층이 288,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 304,000,000원입니다.

건물의 노후화 및 내부 확인 불가라는 리스크를 감안할 때, 최근 실거래가 수준에서 소폭 상향된 가격을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 당시 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.