나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10023 [1] 충청남도 아산시 신창면 가내리 385-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 가내리 소재 '가내2리 마을회관' 북동측 인근 및 근거리에 소재하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 농가주택 등으로 형성되어있는 마을주변 경지정리지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 시내버스정류장 소재지, 인접도로의 접근성, 대중교통 여건 참작시 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형의 평지로서, 현황 "단독주택 건부지" 로 이용중임. 기호 3 : 세장형의 평지로서, 현황 '답'으로 이용중임. 기호 4 : 대체로 사다리형의 평지로서, 현황 '답'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 : 본건 북동측으로 2차선 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로를 이용중임. 기호 3 : 본건 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로를 이용중임. 기호 4 : 본건 븍측으로 노폭 2미터 내외의 농로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 접도구역(서부내륙고속도로)<도로법임. 기호 3 : 농림지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역(서부내륙고속도로)<도로법> 임. 기호 4 : 농림지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역(서부내륙고속도로)<도로법>, 하천구역(2021-04-30)(용궁천)<하천법>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

기호 1 : 공부상 지목은 전이나 현황 '단독주택 건부지' 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액 산출근거 및 결정의견 ' 5. 그 밖의 사항' 참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 매각에 포함
물건 ① 공부상 지목은 전이나 현황 '단독주택 건부지',농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)(별첨 회신서참조)물건 ② 공부상 면적은 56.19㎡이나, 실측면적은 164㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10023 (1)

소재지: 충청남도 아산시 신창면 가내리 385-1 (신규 도로명 주소: 충청남도 아산시 서부북로 194)

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 씨엠피자산관리대부주식회사

감정가: 109,280,000원

토지 정보

토지면적: 126.00㎡ (약 38.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 126㎡ (해당 물건이 전체 토지 지분으로 보임)

건물 정보

건물면적: 56.19㎡ (약 17.01평)

건물 지분: 56.19㎡ (해당 물건이 전체 건물 면적 지분으로 보임)

건물 제시외면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

건축물 사용승인일: 1974년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각 포함 제시외 건물: 감정평가서상 'ㄱ' 표기 건물 매각에 포함

주의사항:

* 일괄매각 대상입니다.

* 물건 ① 공부상 지목은 '전'이나 현황 '단독주택 건부지'로 이용 중이며, 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수될 수 있습니다.

* 물건 ② 공부상 면적은 56.19㎡이나, 실측면적은 164㎡라는 정보가 있으나, 건축물대장상 건물 연면적은 56.19㎡로 기재되어 있습니다. 이 부분은 현장 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 아산시 신창면 가내리 소재 '가내2리 마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 전, 답 등의 농경지와 농가주택이 형성된 마을 주변 경지정리지대로서, 주변 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 여건도 보통으로 평가됩니다. 본건 북동측으로는 2차선 도로, 남동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로를 이용하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 9월 6일자 신한저축은행의 가압류(갑3)이며, 이보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 현재 채권자인 씨엠피자산관리대부주식회사의 강제경매 신청(갑6)으로 경매 절차가 진행 중입니다.

토지와 건물 모두 동일한 권리 내역을 가지며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 약 100,368,771원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 문제는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 아산시 신창면 가내리는 주로 농경지와 소규모 주거지가 혼재된 지역입니다. 대규모 상업시설이나 산업단지로부터는 다소 거리가 있으며, 주변은 전형적인 농촌 마을의 특성을 보입니다. 따라서 직접적인 상권 형성보다는 인근 읍면 지역의 생활 편의시설을 이용하는 형태일 것으로 예상됩니다. 신창면 소재지나 온양온천역 인근으로 이동하여 생활 편의 및 상업시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 농경지와 농가주택 위주로 형성되어 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 마을회관이 있으며, 생활 편의시설은 신창면 소재지나 온양온천역 방면으로 이동 시 이용 가능합니다. (예: 온양온천역 차 10분 거리, 농협 자차 5분 거리 등의 유사 매물 정보)

* 교육시설: 주변에 신광초, 신정초 등이 위치해 있습니다. (유사 매물 정보)

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 공부상 지목이 '전'으로 되어 있어 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 이를 취득하지 못할 경우 낙찰받은 보증금이 몰수될 수 있으며, 소유권 이전 등기에 제한이 있을 수 있습니다. 실제 경작 또는 농업 경영 계획이 명확해야 발급 가능성이 높습니다.

* 건축물 노후: 건물 사용승인일이 1974년으로, 건축물이 오래되어 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 접도구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 다양한 제한이 따릅니다.

* 면적 관련 불일치: 건물 면적에 대한 공부상 면적(56.19㎡)과 실측 면적(164㎡) 간의 차이가 명시되어 있어, 실제 현황과 공부상 정보 간의 불일치 여부 및 정확한 면적 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 낮은 감정가에 비해 넓은 토지 면적을 가진 단독주택 물건입니다. 농촌 지역에 위치하여 조용하고 한적한 생활을 선호하는 분에게 적합할 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 건물이 노후화되어 있어 투자 및 활용에 있어 신중한 접근이 필요합니다. 권리상 문제는 없어 보이나, 농지 관련 규제 및 건물 상태를 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 감정가 109,280,000원으로, 동일 지역 유사 조건의 부동산 대비 상대적으로 낮은 가격대를 형성할 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 토지 활용 및 건물 재건축 등을 고려할 수 있습니다.

* 농지 활용 잠재력: 농지취득자격증명을 취득할 경우, 농지로서의 활용 또는 전원주택 부지로의 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 유사한 조건(토지 면적, 건물 연식, 입지)의 아산시 신창면 가내리 인근 단독주택 또는 토지 매물의 실거래가 및 경매 진행 사례를 추가적으로 조사해야 합니다.

다만, 본건의 감정가는 109,280,000원이며, 채권 총액은 100,368,771원입니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많습니다.

하지만 본건은 농지취득자격증명 발급 여부라는 중요한 변수가 존재하며, 건물 노후도 또한 고려해야 합니다. 또한, 제시외 건물 포함 및 면적 관련 불일치 등 추가 확인 사항이 있습니다.

따라서, 정확한 시세 조사 및 현장 확인 후, 농지취득자격증명 발급 가능성을 최우선으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 신창면 지역의 유사 주택 매물들이 2~4억대(2억1600만, 2억4000만, 4억8500만)에 거래되는 사례가 있으나, 본건은 입지, 연식, 지목 등을 고려할 때 이보다 낮은 수준에서 접근해야 할 수 있습니다.

농지취득자격증명 취득이 확실하다는 전제 하에, 감정가의 70% 수준인 약 7천만원 ~ 9천만원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 추가적인 시장 조사와 현장 답사를 통해 반드시 검증해야 하는 부분입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.