나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1012 [1] 대구광역시 남구 대명동 2143-1 계명아트빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성 · 평가일 2026.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "삼각지네거리" 남서측 인근에 위치하며 주위는 학 교, 기존주택, 근린생활시설 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반교통사정은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건 중 2층 203호로서, - 외벽 : 스톤코트 - 내벽 : 벽지, 타일 등 - 바닥 : 장판지, 타일 등 - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 폭 약 8M, 북동측 폭 약 6M, 남동측 폭 약 3M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 정보

* 사건번호: 대구지방법원 2026타경1012 (1)

* 소재지: 대구광역시 남구 대명동 2143-1 계명아트빌 2층203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 43,000,000원

* 토지면적: 10.50㎡ (약 3.18평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 20.52㎡ (약 6.21평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOO (한국양계축산업협동조합 추정)

1.2. 건물 현황 (건축물표제부 요약)

* 건물명: 계명아트빌

* 신주소: 대구광역시 남구 양지북길 112 (대명동)

* 사용승인일: 2003년 10월 23일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 2층 203호

* 용도: 공동주택 (다세대주택, 근린생활시설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "삼각지네거리" 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 학교, 기존주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 무난한 편임.

2.3. 인접 도로상태

* 북서측으로 폭 약 8m, 북동측으로 폭 약 6m, 남동측으로 폭 약 3m의 도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (학교 인근임을 시사하며, 긍정적인 개발 환경을 제공함)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-04-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2007년 03월 22일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권 (을2)임.

* 본 경매개시결정(2026타경1012)은 말소기준권리보다 이후에 등기되었으므로, 매각으로 인해 위 근저당권 및 그보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 소유권 관련 권리(갑1, 갑2)는 매각으로 소멸함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 실제 지상권의 존부 및 내용은 확인이 필요함. 다만, 일반적인 다세대주택 경매에서는 인수할 만한 중대한 권리가 없는 경우가 많음.

4. 상권분석

* 본건의 감정가는 43,000,000원이며, 면적은 20.52㎡ (약 6.21평)임. 감정가 평당가는 약 6,928,000원임.

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같음.

* 2026년 7월 매매 (1978년식, 51.471㎡): 75,000,000원 (약 4,817,000원/평)

* 2026년 7월 매매 (1997년식, 24.85㎡): 10,000,000원 (약 1,330,500원/평) - 해당 거래는 면적 대비 금액이 매우 낮아 특이 거래일 가능성 있음.

* 2026년 7월 매매 (2003년식, 75.265㎡): 123,000,000원 (약 5,402,000원/평)

* 본건과 비슷한 건축 연도(2003년)의 비교 대상 물건(75.265㎡)은 평당 약 540만원에 거래되었으며, 본건의 감정가 평당가(약 692만원)는 이에 비해 높은 편임.

* 그러나 본건은 소형 면적인 6.21평으로, 소형 면적은 단가가 높게 형성될 수 있음.

* 비교적 최신 연식(2003년)과 양호한 입지 조건을 고려할 때, 시장 거래가 형성될 수 있는 수준은 평당 약 480만원 ~ 550만원 정도로 예상되며, 이를 기준으로 환산 시 약 2,980만원 ~ 3,410만원 수준임.

* 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두어야 함.

5. 생활정보

* 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 주변에 학교, 주택, 근린생활시설 등이 있어 주거 편의성이 양호함.

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 내용이 불분명하여 확인이 필요함. (다만, 인수 부담이 크지 않을 것으로 예상됨)

* 감정평가액이 최근 유사 면적 및 연식의 실거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요함.

* 소형 면적인 관계로 향후 매각 또는 임대 시 특정 수요층에 한정될 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 다세대주택으로, 등기부상 별다른 인수 부담이 없는 권리 분석상 깨끗한 물건임.

* 주변 학군 및 편의시설 이용이 용이하며, 교통 여건 또한 무난한 편임.

* 건물 연식이 2003년으로 비교적 신축에 속하며, 주거용으로 활용하기에 적합한 상태임.

* 다만, 감정평가액 대비 실제 시장가치가 다소 낮게 형성될 수 있다는 점을 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 권리상 안전한 물건임.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없고 인수하는 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 소형 면적이므로 1인 가구 또는 소형 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있음.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 주변 환경이 안정적으로 유지될 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 43,000,000원

* 시장 분석 결과, 평당 480만원~550만원 수준의 거래가격을 고려할 때, 약 2,980만원 ~ 3,410만원 수준의 가치를 가질 것으로 추정됨.

* 현재 채권액(등기부채권 총액 570만원)이 매우 낮고 권리상 문제가 없어, 경쟁이 붙을 경우 감정가 근접 또는 초과까지도 가능성이 있으나, 보수적인 접근이 필요함.

* 권리상 문제가 없고 명도 부담이 없는 점, 소형 면적임을 고려하여 3,800만원 ~ 4,500만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 단, 입찰 전 현장 방문을 통해 물건의 상태 및 주변 시세를 재확인하고, 최종 입찰가는 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞추어 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.