나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10048 [1] 충청남도 아산시 용화동 713 모아미래도 101동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 용화동 소재 "용화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있는바 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량 진.출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 15층 건물 내 제12층 제1201호 로서, (사용승인일: 2005.02.17) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샤시 등으로 시공되어 있습니다.

이용상태

아파트(침실3, 주방 및 식당, 거실, 현관, 욕실/화장실2, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비 등 소방설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, "아파트 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2019-04-26)(아산용화지구택지개발사업) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(온양중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타:없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10048 (1)

소재지: 충청남도 아산시 용화동 713 모아미래도 101동 12층 1201호

용도: 아파트

감정가: 201,000,000원 (2억 1백만원)

전용면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

토지면적: 55.08㎡ (약 16.7평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2005년 2월 17일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 충청남도 아산시 용화동 소재 "용화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상 물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 서측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산용화지구택지개발사업)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(온양중학교, 용화초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 20일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을10)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리(갑5 가압류, 갑6 임의경매)들이 존재하며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 선순위 권리나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 221,923,047원 (약 2억 2천 1백 9십 2만원)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 제공된 정보상 대항력 있는 임차인은 확인되지 않습니다. 만약 임차인이 존재하고 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 아파트 단지와 주택가, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다.

상업시설: 단지 주변에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 정보: 본 물건이 속한 아산 모아미래도 아파트는 총 6개 동, 510세대로 이루어진 규모 있는 단지입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 용화초등학교가 남동측 인근에 위치하며, 온양중학교 또한 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통: 단지 인근 버스정류장을 통해 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 주거지 내 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

주차: 단지 내 지상 4대, 지하 17대, 총 89대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 지하에는 전기차 충전기 12대가 설치되어 있습니다.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 경사슬래브 지붕 구조의 15층 건물 중 12층에 위치하며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스를 이용한 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도: 2005년에 사용승인된 건물로, 약 20년 차가 되어 노후화에 따른 수리 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 지역 관련 법규가 존재하나, 일반적인 아파트 거주 자체에 직접적인 큰 제약은 없을 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보 확인 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 용화동에 위치한 아산 모아미래도 아파트 101동 12층 1201호입니다. 2005년에 건축되어 약 20년의 연식이 있으나, 주변 주거 환경이 양호하고 학교 및 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가는 시세와 유사한 수준으로 보이나, 12층이라는 좋은 층수를 감안하면 적정 가치로 평가될 수 있습니다. 합리적인 가격으로 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계의 안전성: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전합니다.

우수한 입지조건: 초등학교 인접, 편리한 교통, 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

적정 층수 확보: 15층 중 12층으로 일조 및 조망권 확보에 유리합니다.

시장성 확인: 최근 실거래 사례가 존재하여 시장에서의 거래 가능성을 확인할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

최근 매매 사례: 2026년 6월 200,000,000원, 2026년 7월 161,000,000원, 2026년 7월 157,000,000원.

최근 실거래가 추이를 살펴보면, 2026년 6월 최고가 2억원에서 7월 1억 5천만원대로 하락하는 경향이 관찰됩니다. 본 물건의 전용면적(84.98㎡)은 최근 거래된 물건들과 동일하며, 12층이라는 층수 이점을 고려해야 합니다. 감정가가 최고가와 유사하나, 최근 시세 하락세를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 165,000,000원 (1억 6천 5백만원)에서 175,000,000원 (1억 7천 5백만원) 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.