나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10050 [1] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 2동 1층123비호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호(7,8))은 충청남도 아산시 탕정면 호산리 소재 '호산리마을회관' 남동측 근거리에 소재하는 부동산(구분건물)으로서, 본건 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건(기호(5,6))은 충청남도 아산시 배방읍 휴대리 소재 '휴대1리마을회관' 남측 근거리에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 본건 주위는 소규모 공장 및 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건(기호(1~3))은 충청남도 아산시 탕정면 갈산리 소재 'K-Water아산신도시물환경센터' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 본건 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건(기호(4))은 충청남도 아산시 탕정면 갈산리 소재 'K-water아산신도시물환경센터' 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 본건 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (콘크리트)슬라브지붕 지하3층 및 지상9층 건물 내 제8층 제809호로서 (사용승인일 : 2021.06.30) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등 마감, 내벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 : 시멘트몰탈 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제305호 외 1개호로서 (사용승인일 : 1999.04.00) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 : 장판깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 제10층 제1006호 외 1개호로서 (사용승인일 : 1999.12.23) 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 : 장판깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제123B호 외 2개호로서 (사용승인일 : 2022.12.29) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등 마감, 내벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥 : 시멘트몰탈 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

기호(7,8) : 아파트로 이용중임.

이용상태

기호(1~3) : 공장(지원시설-근린생활시설)로 이용중임.

이용상태

기호(5,6) : 아파트로 이용중임.

이용상태

기호(4) : 업무시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 구비되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비(보일러), 도시가스공급설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 공장(지식산업센터, 지원시설 등) 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 업무용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로를 통하여 아파트단지로 진출입이 가능함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30m 내외의 아스콘포장도로에 접하며, 본건 동측으로 노폭 약 20m, 본건 남측으로 노폭 약 15m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

휴대리 28 : 계획관리지역(2020-06-16), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 휴대리 28-3 : 계획관리지역(2020-06-16), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 휴대리 29-2 : 계획관리지역(2020-06-16), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 휴대리 29-4 : 계획관리지역(2020-06-16), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

용두리 702 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 근린공원(2016-12-19)(근린공원/탕14)(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-탕8)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕34)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-탕34)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>임.

토지이용계획 및 제한상태

호산리 497 : 계획관리지역, 자연취락지구(호산1), 성장관리계획구역(탕정11(주거형)), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

용두리 728 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕35)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 - 본건 기호(7,8)은 소유자의 폐문부재 등으로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사 등을 근거로 내부구조 및 이용상황 등을 판단하였는 바, 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호(7,8)이 속한 건물의 지붕구조는 등기사항전부증명서 상 '경사지붕' 이나, 집합건축물대장 표제부 상(101동, 108동)에는 '스라브지붕'으로 표시되어있어 집합건축물대장을 기준으로 표기하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 - 본건 기호(1,3)은 현장조사 결과 기호(1) 및 기호(3)을 구분짓는 벽체가 제거된 상태로 사용중인 것으로 확인되었으니, 추후 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 - 본건 기호(5,6)은 소유자의 폐문부재 등으로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사 등을 근거로 내부구조 및 이용상황 등을 판단하였는 바, 업무진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 - 본건 기호(4)는 소유자의 폐문부재 등으로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사 등을 근거로 내부구조 및 이용상황 등을 판단하였는 바, 업무진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각, 목록1, 목록3을 구분짓는 벽체가 제거된 상태로 사용중, 감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 천안지원 2026타경10050 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주식회사알토란

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 2동 1층 123B호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제123B호 (사용승인일: 2022.12.29)

* 용도: 근린상가 (해당 호실)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 81,000,000 원

* 토지면적: 23.67㎡ (약 7.16평)

* 토지지분: 23.67㎡ (약 7.16평)

* 건물면적: 71.34㎡ (약 21.58평)

* 건물지분: 71.34㎡ (약 21.58평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728번지에 위치한 유니콘 101 건물 2동 1층 123B호입니다.

* 주변은 아파트단지, 각종 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물 자체는 철근콘크리트구조의 2층 건물로, 비교적 신축(2022년 12월 사용승인)에 해당합니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 본건 건물은 노폭 약 20~30m의 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)에 속해 있으며, 중로1류에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 현황은 상업 및 근린생활시설이 가능한 지역으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 현황

* 말소기준권리: 2024년 1월 2일 접수된 탕정농업협동조합의 근저당권(540,000,000원)입니다.

* 이 외 소유권이전1번신탁등기말소(박은희)가 확인되나, 말소된 권리입니다.

3.2. 채권자 및 채무 총액

* 강제경매 신청 채권자는 주식회사알토란이며, 신청 채권액은 498,078,498원입니다.

* 등기부상 채권 총액은 540,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수되는 임차인의 보증금 총액은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 용도

* 본건이 위치한 용두리 728번지 일대는 아산탕정 택지개발사업지구 내에 포함되어 있으며, 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 건물(유니콘 101) 자체의 주 용도는 공장으로 등록되어 있으나, 해당 호실(123B호)은 근린상가로 이용 가능한 1층 상가이며, 주변에 근린생활시설 및 지식산업센터 등이 혼재하고 있어 복합적인 상권의 특징을 보입니다.

4.2. 상권 잠재력

* 아파트 단지와의 인접성 및 택지개발지구라는 점에서 잠재적인 수요층 확보가 가능하며, 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

* 주변의 다양한 시설들과의 연계를 통해 상권이 활성화될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의 시설

* 주변에 아파트 단지들이 분포하고 있어 배후 주거 수요가 존재합니다.

* 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 접근성

* 차량 접근이 원활하며, 대중교통(버스) 이용이 편리합니다.

* 넓은 도로에 인접해 있어 외곽 이동 및 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황 관련 사항

* 본건(목록1, 목록3)은 구분짓는 벽체가 제거된 상태로 사용 중이라는 특이사항이 있습니다. 이는 원상복구 또는 내부 구조 변경에 따른 추가 비용 발생 가능성을 시사하며, 매수 시 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 법적 제한 및 특이사항

* 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 주변을 조사한 결과, 해당 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 건축물대장상 주 용도는 공장이지만, 해당 호실은 근린상가로 이용 중이며, 건물 내 다양한 용도의 호실이 혼재하는 점은 향후 관리 및 운영상의 이슈가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축에 가까운 건물(2022년 사용승인)에 위치한 근린상가로, 아산탕정 택지개발사업지구 내에 자리하고 있어 발전 가능성이 높은 지역에 속합니다. 우수한 도로 접근성과 인근의 배후 주거 수요는 긍정적인 투자 요소입니다. 다만, 내부 벽체 철거 상태 및 지상권 등 인수될 수 있는 권리에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 높은 아산탕정 택지개발사업지구 내 위치

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 향후 관리 용이성 기대

* 근린상가로서의 활용 가능성 및 잠재 수요 확보 가능성

* 인수되는 임차인의 보증금이 없어 명확한 명도 진행 가능

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 81,000,000원을 기준으로 하되, 시장 동향, 유사 물건 실거래가, 본건의 권리관계 및 현장 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 내부 벽체 철거 상태 및 잠재적 인수 권리(지상권 등)에 대한 추가적인 현장 조사와 법률 검토 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.