나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10022 [1] 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 425-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 소재 "신사초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등으로 이루어진 면사무소소재지역으로서 제 반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 단독주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지의 서측으로 폭3~4미터의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면1(주거형)), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터 200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적및건물개황도' 등 참고바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 및 기호(3)의 주택부분: 흙벽돌조 철판지붕 단층 건물로서 (사용승인:1962) - 외벽: 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 바닥: 장판지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호 등. 기호(3) 주택 외 부분: 시멘트블록조 철판지붕 단층 건물로서 (사용승인: 1962) - 내,외벽: 페인팅 등 마감.

이용상태

기호(2): 단독주택(방2,거실,주방,욕실 등) 기호(3): 기호(2)의 주택일부 및 창고, 대문(통로) 등.

설비내역

주택부분에 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2)의 종물 및 부합물로서 제시외건물 (㉠ ~ ㉣) 이 소재함. (후첨 '지적및건물개황도', '사진용지' 등 참고)

공부와의 차이

지붕은 현황 철판지붕이며, 기호(3)의 소재지는 합병으로 인하여 현재 '신사리 425-4' 이며 기호(4)는 현재 철거된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 제시외건물㉣은 인접지와의 경계부근에 위치하는 것으로 조사되나 정확한 것은 측량이 요구되오니 경매진행시 참고바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각에 포함. 지붕은 현황 '철판지붕', 3목록 소재지 '신사리 426-15'는 1목록 소재지 '신사리 425-4'에 합병(2011.6.28.)됨. 4목록 현황 '멸실'.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경10022 (1) 사건의 물건 기본정보는 다음과 같다.

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 425-4

* 물건종별: 단독주택

* 감정가: 176,356,000 원

* 토지면적: 504.00㎡ (약 152.5평)

* 건물면적: 105.50㎡ (약 31.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유

* 주요 특징:

* 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 매각에 포함된다.

* 건물의 지붕은 현황 철판지붕이다.

* 3목록 소재지 '신사리 426-15'는 1목록 소재지 '신사리 425-4'에 합병(2011.6.28.)되었다.

* 4목록 소재지는 현재 멸실 상태이다.

* 건물 상세:

* 건물(2) (425-4번지): 흙벽돌조 철판지붕 단층 주택 (사용승인 1962년). 연면적 약 52.1㎡ (약 15.8평). 내부 구성은 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이루어져 있다.

* 건물(3) (426-15번지): 시멘트블록조 철판지붕 단층 건물 (사용승인 1962년). 연면적 약 53.4㎡ (약 16.2평). 주택의 일부 및 창고, 대문(통로) 등으로 이용된다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면1(주거형)), 가축사육제한구역.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 소재 "신사초등학교" 북서측 인근에 위치한다.

* 주위환경: 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재된 면사무소 소재 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준이다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통 상황은 양호한 편이다.

* 토지: 부정형의 평지로 단독주택 건부지로 이용 중이다.

* 도로: 토지의 서측으로 폭 3~4미터의 포장도로가 접해 있다.

1.3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약 정보에 따른 권리 분석 결과는 다음과 같다.

* 등기부채권 총액: 토지 기준 105,000,000원 (근저당 이소윤), 건물 기준 125,000,000원 (근저당 이소윤, 전세권 이소윤).

* 말소기준권리: 근저당권 (이소윤, 2025.04.10. 접수).

* 현재 진행 중인 경매개시결정: 강제경매 (유근우, 20,000,000원, 2026.01.14. 접수).

* 소유권 변동:

* 안혁주 (2004.12.29. 소유권이전)

* 주미자 (2013.04.29. 소유권이전)

* 도병숙 (2023.06.02. 소유권이전, 매매) - 현 소유자로 추정됨.

* 주요 권리사항:

* 근저당권, 전세권, 강제경매개시결정 모두 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상된다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적이다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특이사항 없음.

1.4. 상권분석

주변 부동산 매매 정보 및 지역 특성을 종합하여 상권을 분석한다.

* 주변 거래사례:

* 성남면 신사리 427-8번지 소재 '성남빌라(가)'(연립주택, 2002년 준공)가 2025년 4월 25일 78,000,000원에 거래된 사례가 있다. 해당 물건은 전용면적 101.04㎡ (약 30.5평)에 대한 거래이며, 본 물건과는 주택 유형, 건축 연도, 토지 규모 등에서 차이가 크다.

* 토지 가치: 본 물건은 504㎡의 넓은 토지를 보유하고 있으며, 계획관리지역으로 향후 토지 활용 가치를 고려할 수 있다.

* 지역 개발 잠재력: 면사무소 소재지 인근으로 기본적인 편의시설 접근성이 있으며, 주변에 공장 및 농경지가 혼재된 점으로 보아 지역 개발 가능성을 타진해 볼 수 있다.

* 분석 의견: 직접적인 비교 사례가 부족하나, 감정가격을 기준으로 부동산 가치를 평가하는 것이 합리적이다. 제공된 거래 사례는 유사 지역의 연립주택 시세를 보여주는 것으로, 본 단독주택과의 직접 비교는 어렵다.

1.5. 생활정보

본 물건의 생활 환경 및 편의시설 관련 정보는 다음과 같다.

* 교육: 북서측 인근에 신사초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능하다.

* 편의시설: 면사무소 소재지 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 있을 것으로 예상된다. 주위에 근린생활시설이 일부 소재한다.

* 주거 환경: 주변이 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지로 이루어져 있어 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 조용한 주거가 가능할 수 있다.

* 교통: 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 지역이다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같다.

* 건축 노후도: 건물 사용승인이 1962년으로 매우 노후되어 있다. 내부 설비 노후, 구조적 문제, 리모델링 또는 철거 후 신축 필요성 등 상당한 유지보수 비용이 발생하거나 재건축을 고려해야 할 수 있다.

* 제시외 건물(4목록) 멸실: 멸실된 건물 잔존물 처리 등 추가적인 문제가 없는지 확인이 필요하다.

* 경계 문제 가능성: 제시외 건물 ㉣이 인접지와 경계 부근에 위치하여 정확한 것은 측량이 필요하다는 점은 향후 인접 토지 소유주와의 분쟁 소지가 있음을 시사한다.

* 임대 관계 미상: 임대관계가 미상이라는 점은 점유자가 있을 경우 명도 절차에 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성을 배제할 수 없다. (단, 인수 보증금 0원이므로 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 낮음)

* 현황과 공부상 차이: 지붕 마감재(현황 철판지붕 vs 공부상 기와) 등에 현황과 공부상 차이가 존재하며, 3목록 소재지 합병 관련 사항은 확인되었다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 504㎡의 넓은 토지 위에 1962년에 건축된 노후 주택이 소재하는 단독주택 부지이다. 경매 채권자는 유OO이며, 강제경매로 진행되고 있다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악된다.

주변은 전원주택, 근린생활시설, 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 신사초등학교와 면사무소가 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있다.

가장 큰 특징은 토지 규모 대비 매우 오래된 건물이다. 따라서 건물의 가치보다는 토지의 가치에 초점을 맞춘 접근이 필요하다. 제시외 건물 ㉣의 경계 문제는 추후 확인이 필요하며, 임대 관계 미상 또한 잠재적 리스크로 고려해야 한다.

종합적으로, 토지 활용이나 재건축 가능성을 염두에 둔 투자자에게 적합할 수 있으나, 건물의 노후도와 잠재적 리스크에 대한 충분한 사전 조사가 요구된다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 504㎡의 토지를 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다.

* 토지 활용 가능성: 계획관리지역으로 건폐율, 용적률 등을 고려한 토지 재개발 또는 신축 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있다.

* 인수 부담 최소화: 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상된다.

* 교육 환경: 인근 신사초등학교로의 학군 배정이 가능하다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 176,356,000원이다.

주변 연립주택 매매 사례(101.04㎡, 2002년 준공, 78,000,000원)는 본 물건과 직접적인 비교가 어렵지만, 지역의 전반적인 시세를 가늠하는 데 참고할 수 있다.

건물이 1962년 준공되어 매우 노후하였기에 건물 자체의 감가상각을 크게 고려해야 하며, 토지의 가치가 실질적인 자산 가치의 대부분을 차지할 것으로 판단된다.

잠재적 리스크(건물 노후, 경계 문제, 임대 관계 미상 등)와 감정평가액, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 95% 수준에서 결정될 가능성이 높다.

현 시세 기준으로 예상 입찰가는 약 160,000,000원 ~ 167,000,000원으로 추정된다.

보수적인 접근을 고려하여, 낙찰가율 93% 수준인 약 164,000,000원을 1차 예상 입찰가로 제시한다.

지도 등 외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통해 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.