나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15038 [1] 충청남도 보령시 신흑동 1634-6 산호아파트 103동 1층116호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 신흑동 소재 "대천해수욕장" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건 내 116호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임

이용상태

"아파트 1개호"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. * 현장 조사시 폐문부재로 인해 설비의 정상작동 여부 등은 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형의 토지로서, "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재하며, 단지 내외곽 가로망 상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

-대지권의 목적인 토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(대천사격장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보 상에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, 하수처리구역(해수욕장)<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건에 대한 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 상세한 건물내부구조 및 임대차내역 등을 확인할 수 없었는바, 내부이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도, 평가선례, 외부관찰 및 인근 세대 탐문조사 등을 참고하여 확인하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2026타경15038 (1)

* 소재지: 충청남도 보령시 신흑동 1634-6 산호아파트 103동 1층 116호

* 용도: 아파트

* 감정가: 146,000,000원

* 토지면적: 35.04㎡ (약 10.6평)

* 토지지분: 35.03693419882146㎡ (약 10.6평)

* 건물면적: 59.47㎡ (약 18평)

* 건물지분: 59.466㎡ (약 18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 보OOOOOOO

* 감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 보령시 신흑동 소재 "대천해수욕장" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 116호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

* 이용상태: "아파트 1개호"로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음. (현장 조사 시 폐문부재로 인해 설비의 정상작동 여부 등은 별도 확인을 요함.)

* 토지의 형상 및 이용상태: 등고평탄한 부정형의 토지로서, "아파트 건부지"로 이용 중임.

* 인접 도로상태등: 본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재하며, 단지 내외곽 가로망 상태는 보통시 됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 군사격장 소음대책구역 제3종구역, 폐광지역진흥지구, 하수처리구역(해수욕장).

* 공부와의 차이: 해당사항 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상이며, 본건에 대한 상세 건물 내부구조 및 임대차 내역 등은 확인 불가.

2. 입지조건

* 본 물건은 충청남도 보령시 신흑동에 위치하고 있으며, 보령시의 대표적인 관광지인 대천해수욕장 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 아파트 단지와 함께 단독주택, 숙박시설, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 동시에 갖춘 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 대천해수욕장 접근성이 좋다는 점은 여름철 성수기 등 특정 기간에 관광 수요와 연계될 수 있는 장점입니다.

* 대천해수욕장 주변에는 해변, 스카이바이크, 짚라인, 유람선 터미널 등 다양한 관광 및 레저 시설이 있어 관광객들에게 인기가 많습니다.

* 주변 지역인 신흑동은 대천해수욕장이 위치하여 많은 관광객이 방문하는 지역으로, 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 현재 조사된 정보로는 본 물건 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

3. 권리분석

* 본 건물의 말소기준권리는 2015년 4월 16일 접수된 보령시새마을금고의 근저당권 (을9, 39,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 권리들은 모두 말소 예정이거나 이미 말소된 것으로 확인됩니다.

* 근저당권: 보령시새마을금고 (을9, 을10)

* 가압류: 충남신용보증재단 (갑24), 주식회사 건양 (갑37)

* 압류: 보령세무서장 (갑30), 해양수산부 (갑33)

* 임의경매: 보령시새마을금고 (갑38) - 본 경매 사건의 채권자입니다.

* 가압류: 대천농업협동조합 (갑39)

* 위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 등기부상의 부담을 인수하지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 10월 5일

* 확정일자: 2023년 9월 6일

* 배당신고일자: 2026년 2월 9일

* 대항력: 없음

* 상기 임차인 김 는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임차인이 임의로 명도하지 않을 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 채권 총액: 207,099,502원 (매각으로 소멸)

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 보령시 신흑동 지역은 대천해수욕장과 인접하여 관광 상권의 영향을 받는 지역입니다.

* 특히 여름철 관광 성수기에는 유동인구가 많아 숙박 시설 및 관련 근린생활시설의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 주변에 다양한 상점, 식당, 편의시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의는 충분히 누릴 수 있습니다.

* 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 대천해수욕장은 매년 많은 관광객이 방문하는 곳으로, 주변 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 보령 유성산호아파트

* 주소: 충청남도 보령시 신흑동 1634-6

* 사용승인일: 1996년 7월 27일 (현재 약 30년차)

* 총 세대수: 358세대

* 본 물건의 전용면적: 59.47㎡ (약 18평)

* 본 물건의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주차: 단지 내 총 249대 (지상 3대, 지하 12대 - 이는 전체 단지 기준이며, 개별 세대 주차 공간은 별도 확인 필요)

* 최고층: 15층

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 전기차 충전기 (지상): 5대 설치.

* 주변 편의시설: 대천해수욕장이 인근에 있어 해변 이용이 편리하며, 다양한 상업시설이 주변에 분포합니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 리스크: 대항력 없는 임차인 김 가 거주 중입니다. 보증금 6,000만원에 대한 인수 부담은 없으나, 임차인이 명도에 협조하지 않을 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1996년 준공된 아파트로, 30년차를 맞이하고 있어 향후 건물 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조, 설비의 정상 작동 여부, 수리 상태 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 실제 내부 상태는 육안 확인이나 추가 조사(예: 집합건축물대장 현황도, 인근 세대 탐문)를 통해 파악해야 합니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 보령시 대천해수욕장 인근에 위치하여 관광 및 휴양 수요와 연계될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되므로 권리관계는 매우 안전하다고 판단됩니다.

* 대항력 없는 임차인이 거주 중이나, 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않으므로 명도 절차 진행을 통해 점유를 확보할 수 있습니다.

* 30년차 아파트라는 점을 감안할 때, 향후 리모델링 또는 재건축 가능성 등을 장기적인 관점에서 검토할 필요가 있습니다.

* 입지적 강점과 안전한 권리관계를 바탕으로 시세 대비 합리적인 가격에 취득한다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 관광지인 대천해수욕장과 인접하여 계절적 수요 및 투자 가치 상승 잠재력 보유.

* 근저당권이 말소기준권리가 되어 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회. (감정가 1억 4,600만원)

9. 예상입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 6월 29일 거래: 125,000,000원 (101동, 7층, 전용 59.466㎡)

* 2026년 6월 4일 거래: 120,000,000원 (103동, 9층, 전용 59.466㎡)

* 2026년 7월 7일 거래: 152,500,000원 (101동, 2층, 전용 59.466㎡)

* 본 물건(103동 1층 116호)과 가장 유사한 조건의 거래는 2026년 6월 4일 103동 9층 거래로 120,000,000원에 매매되었습니다.

* 본 물건은 1층이라는 점을 감안할 때, 층별 시세 차이를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

* 감정가는 146,000,000원입니다.

* 최근 거래가(120,000,000원 ~ 152,500,000원) 및 본 물건의 1층임을 감안할 때, 낙찰가율 85% ~ 95%를 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 안정적인 명도 가능성과 현재 시세를 종합적으로 고려할 때, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.