나이스옥션 법원경매 강릉 2026타경50021 [1] 강원특별자치도 강릉시 노암동 181-47 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2026.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 노암동 소재 "노암주공2단지아파트" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다가구주택 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대내에 위치한 다각형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약5미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 북서측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역 (2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강원도문화재보호조례>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로 외벽: 석재타일 붙임, 몰탈의 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 내장타일 붙임 등 창호: 알루미늄 및 목재 창호 등임.

이용상태

주택 및 화장실(부속건물)로 이용중임.

설비내역

주택 부분에 급.배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "사진용지 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

부속건물은 의뢰목록상 "2㎡, 창고"이나 현황 "5.1㎡, 화장실"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-부속건물은 공부상 '2㎡, 창고'이나 현황 '5.1㎡, 화장실'임
-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 8번 임차권등기(2024.11.15. 접수 제32533호) 있음(임대차보증금 70,000,000원, 전입일 2022.11.10. 확정일자 2022.9.22.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2026타경50021 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 노암동 181-47

* 용도: 단독주택

* 감정가: 150,653,300원

* 토지면적: 148.00㎡ (약 44.77평)

* 건물면적: 138.30㎡ (약 41.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 본 물건은 강원특별자치도 강릉시 노암동에 위치하며, "노암주공2단지아파트" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

* 주변은 단독주택 및 다가구주택 등이 형성된 기존 주택지대입니다.

* 차량의 접근이 용이하며, 인근 노선버스의 운행 상황을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지는 완경사지대에 위치한 다각형의 필지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 본건의 남동측 및 북동측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제5구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 15일 춘천지방법원 강릉지원에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2026타경50021)입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리: 말소기준권리(갑9, 갑7)보다 후순위인 권리들(갑8 등)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 인수될 권리:

* 을구 8번 주택임차권 (채권자: 김외섭)

* 임대차보증금: 70,000,000원

* 전입일자: 2022년 11월 10일

* 확정일자: 2022년 9월 22일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 11월 15일

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (정확한 인수 금액은 배당 결과에 따라 확정됩니다.)

* 권리분석 종합: 본 물건은 선순위 임차인의 보증금 중 잔액 인수 가능성이 주요 권리분석 포인트입니다.

4. 상권분석

* 인근 지역은 단독주택 및 다가구주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 상업 시설보다는 주거 편의 기능에 중점을 둔 환경입니다.

* 최근 2026년에 강릉시 노암동에서 거래된 연립주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 전용면적 약 15~20평, 토지 약 19~21평 규모의 연립주택이 3,100만원에서 4,500만원 사이로 거래되었습니다.

* 본 건물의 감정가는 150,653,300원으로, 위 연립주택 매매 사례보다 현저히 높습니다. 이는 본 건물이 단독주택으로서 더 넓은 토지 면적(148㎡)과 건물 면적(138.30㎡)을 가지고 있으며, 개별 필지로서의 가치가 반영된 결과로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변에 "노암주공2단지아파트"가 있어 주거단지로서의 기본적인 생활 인프라를 이용하기에 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 소규모 상점 및 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 상세 내용은 현장 확인이 필요합니다.

* 교육시설: 강릉 여자고등학교, 강릉 아리초등학교 등이 인근 지역에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 인근 노선버스를 통해 시내 이동이 가능하며, 차량 이용 시에도 도로 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설: 현장 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용계획상 비행안전제5구역에 해당하므로 군사시설 관련 제한은 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 김외섭의 보증금 70,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 가장 큰 부담 요인이 될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1980년에 준공된 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 부속건물 현황 차이: 공부상 '2㎡ 창고'이나 현황 '5.1㎡ 화장실'로 이용 중입니다. 면적 및 용도상의 차이가 존재합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제5구역 등의 규제가 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 강릉시 노암동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 가장 중요한 사항은 대항력 있는 선순위 임차인 김외섭 씨의 보증금 70,000,000원 중 배당 후 잔액 인수 가능성입니다. 인수될 금액의 규모에 따라 최종 매입 비용이 크게 달라지므로, 배당표 확인 및 인수 금액 산정이 필수적입니다.

* 건물은 1980년 준공으로 노후되었으며, 부속건물의 공부상 현황과 실제 이용 현황 간 차이가 있습니다.

* 주변은 주거 지역으로 기본적인 생활 편의는 갖추고 있으나, 상업 시설 밀집 지역은 아닙니다.

* 최근 연립주택 매매 시세와 비교하면 감정가가 높으나, 이는 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로서의 가치가 반영된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 인수 금액을 충분히 고려한 후, 시세 대비 저평가된 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 장기적으로 건물 리모델링 또는 재건축을 통해 자산 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 토지 이용 규제 확인 필수)

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 150,653,300원

* 주요 고려사항:

* 임차인 보증금 중 인수 가능 금액: 최대 70,000,000원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 예상 입찰가는 인수될 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

* 감정가 150,653,300원을 총 취득 희망 가치로 보았을 때, 인수 보증금 70,000,000원을 제외하면 입찰 가능한 최대 금액은 약 80,653,300원이 됩니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 시세 및 물건 가치를 재평가하여 총 취득 비용을 감정가 이하 또는 적정 수준으로 관리하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

* 이는 인수 보증금 70,000,000원을 제외하고, 총 취득 비용을 140,000,000원에서 160,000,000원 사이로 설정했을 때의 입찰가 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.