나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30038 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 충주e편한세상아파트 등 대단위아파트다지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설등으로 형성되어 있는 서충주기업도시내 상가 및 점포 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 용이하며, 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑ic 및 남서측으로 시내버스 정류장이 소재하는 간선도로(기업도시로)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물로서(사용승인일: 2017.12.01.) 외벽 : 화강석 및 스톤코드 등 마감 내벽 : 세멘몰탈, 모르타르 위페인팅 및 인테리어 마감 등 바닥 : 데코타일 및 콘크리트 등 마감 창호 : 페어글라스임.

이용상태

기호(1) : 소매점(노브랜드)으로 이용 중임. 기호(2 ~4) : 의원(서충주메디컬의원) 기호(5~8) : 건축물관리대장상 용도 : 의원(현황 공실상태임).

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비2대, 소방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 주위일대는 북동하향의 완경사지대를 이루고 있으며, 상업용 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 16m의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 로폭 약 6m의 블럭 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역,도시지역,지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시),보행자전용도로(2020-03-27)(소로3-중앙3),중로2류(폭15m~20m)(2020-03-27)(중로2-중앙6)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 중 기호(2~4)는 각각 구분된 독립성있는 집합건물이었으나 벽체철거 등을 통하여 층별(5, 6층)로 합쳐진 1개의 상가(튼 상가)로 이용 중임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 충주지원 2026타경30038 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 1층 101호

건물명: 서충주 메디컬 타워

용도: 근린상가

감정가: 4,665,000,000원

토지 면적: 150.71㎡ (약 45.6평)

토지 지분: 150.7085㎡

건물 면적: 596.58㎡ (약 180.5평)

건물 지분: 596.58㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 영OOO (영주농업협동조합)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 충주e편한세상아파트 등 대단위 아파트 단지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 서충주기업도시 내 상가 및 점포 지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑IC 및 남서측으로 시내버스 정류장이 소재하는 간선도로(기업도시로)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 세장형의 토지로, 주위 일대는 북동하향의 완경사 지대를 이루고 있으며, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 로폭 약 16m의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 로폭 약 6m의 블록 포장도로에 접합되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2025-08-29, 충주기업도시), 보행자전용도로(2020-03-27, 소로3-중앙3), 중로2류(폭15m~20m)(2020-03-27, 중로2-중앙6)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 기업도시개발구역(2013-01-15, 충주지식기반형기업도시)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자: 2018-01-30, 권리자: 영주농업협동조합)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사이마트

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 15,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-12-05

* 대항력: 있음

* 비고:

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 유한회사신도시개발 (접수일자: 2018-01-30)

* 근저당: 영주농업협동조합 (채권액: 3,648,000,000원, 접수일자: 2018-01-30, 말소기준권리)

* 전세권설정: 주식회사이마트 (권리금액: 500,000,000원, 접수일자: 2018-02-06, 말소)

* 근저당공동담보: 엠에스산업주식회사 (권리금액: 6,000,000,000원, 접수일자: 2025-03-31, 말소)

* 압류: 충주세무서장 (접수일자: 2025-09-09, 말소)

* 압류: 충주시 (접수일자: 2025-10-22, 말소)

* 가압류: 정인엽 (권리금액: 500,000,000원, 접수일자: 2025-11-11, 말소)

* 임의경매: 영주농업협동조합 (채권액: 5,144,239,290원, 접수일자: 2026-01-15)

* 등기부채권 총액: 10,648,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

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* 건물 현황:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물 (사용승인일: 2017.12.01.)

* 외벽: 화강석 및 스톤코드 등 마감

* 내벽: 세멘몰탈, 모르타르 위 페인팅 및 인테리어 마감 등

* 바닥: 데코타일 및 콘크리트 등 마감

* 창호: 페어글라스

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비 2대, 소방설비, 주차장설비 등

* 건물 이용 상태:

* 기호(1) 101호: 소매점 (노브랜드)으로 이용 중.

* 기호(2~4): 의원 (서충주메디컬의원)

* 기호(5~8): 의원 (건축물관리대장상 용도, 현황 공실 상태)

* 주변 상권: 본 건은 서충주기업도시 내에 위치하며, 대단위 아파트 단지 및 학교가 인접해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 제1종근린생활시설 용도로 다수의 상업 시설이 밀집해 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 편의시설: 중앙탑초등학교, 충주e편한세상아파트 등 대단위 주거 단지가 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다. 기업도시 내에 위치하므로 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 중부내륙고속도로 중앙탑IC가 인접하여 광역 교통망 이용이 편리하며, 시내버스 정류장도 근거리에 위치합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 주식회사이마트가 보증금 5억원으로 대항력 있는 임차인으로 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 100억원을 초과하므로, 경매 경쟁이 치열할 경우 감정가를 초과하는 높은 낙찰가율이 형성될 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 설정된 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 경매 진행이나 낙찰가에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 현황 공실: 5~8호가 현재 공실 상태로, 해당 부분의 임대 수익 공백으로 인한 공실 리스크가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

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서충주기업도시 내 중심 상권에 위치한 서충주메디컬타워 상가 경매 물건입니다. 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변 대규모 아파트 단지와 학교의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 노브랜드 입점 및 병원 이용 등 잠재적인 임대 수익 확보가 가능합니다. 다만, 대항력 있는 임차인, 높은 총 채권액, 공동담보 물건 존재 등 권리분석 및 투자 결정 시 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 신중한 권리 분석과 철저한 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 서충주기업도시의 발전 가능성과 함께 미래 가치 상승 기대.

* 안정적인 고정 수요를 확보할 수 있는 대단지 아파트 및 학교 인접 입지.

* 신축급 건물로 인한 낮은 유지보수 비용 예상.

* 노브랜드, 병원 등 앵커 테넌트(Anchor Tenant) 효과를 통한 집객력 확보.

1.8. 예상 입찰가

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* 인수해야 할 보증금: 0원

* 감정가: 4,665,000,000원

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 공실률, 명도 비용, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 조건 및 공동담보 물건의 경매 진행 상황을 면밀히 파악하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.