나이스옥션 법원경매 충주 2026타경15 [1] 충청북도 음성군 음성읍 초천리 1212-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 초천리 소재 "초천4리마을" 내에 위치하고 있는 부동산(주 택)이며,주위는 농촌마을, 농경지,축산농장,과수원,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건 토지(기호1)까지 차량 접근 가능하며,인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지의 형태는 부정형이며, 주택 건물 및 제시외건물(창고) 부지로 이용하고 있음

인접 도로상태

본건 토지(기호1)는 북동측 일부 로폭 약3m 도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,자연취락지구(2014-07-11)(풋내음달말취락지구),가축사육제한구역(2025-05-30) (일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

본건 토지(기호1)에 본건 건물(기호2,주택) 이외에 제시외건물㉡~㉦이 소재하고 있음 (지적 및 건물개황도 참조)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 건물(기호2): 1977년에 사용승인 받은 연와조 기와지붕 단층 주택으로서 외벽: 연와벽돌쌓기 및 몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 미장합판 및 벽지도배 등 마감. 창호: 샷시창

이용상태

본건 건물은 주택(방3,거실,주방,화장실,현관)으로 이용중임

설비내역

본건 건물은 난방설비,위생설비,급배수설비 등이 설치되어 있음

부합물 및 종물

㉠: 벽체이용 판넬조 스레트지붕,창고,약15㎡ ※부합물 및 종물인 ㉠ 이외에 제시외건물㉡~㉦이 소재하고 있음(지적 및 건물개황도, 참조)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물(1-1~1-6, 2-1) 매각 포함
-목록 1 을구 순위번호 6번 지상권설정등기(2018.5.29.제14332호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨, 다만 2026.1.21. 경매신청 내용 중 근저당권자 겸 지상권자인 신청채권자의 지상권 말소 동의 내용 있음
-목록 1 남측 일부는 인접토지(초천리 1212-3)과 함께 '전'으로 이용되는 것으로 확인되는 바 정확한 지적경계 및 이용상황 파악을 위해서는 측량 필요(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

사건번호: 충주지원 2026타경15 (1)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 초천리 1212-2

용도: 단독주택

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 300,762,130원

토지면적: 1428.00㎡ (약 432.00평)

토지지분: 1428㎡ (약 432.00평)

건물면적: 85.61㎡ (약 26.00평)

건물지분: 85.61㎡ (약 26.00평)

건물 제시외면적: 336.30㎡ (약 101.70평, 창고 등)

1.3. 건물 현황

사용승인일: 1977년

구조: 연와조 기와지붕 단층 주택

이용상태: 주택 (방3, 거실, 주방, 화장실, 현관)

설비: 난방, 위생, 급배수 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 초천리 소재 "초천4리마을" 내에 위치하고 있습니다.

주위는 농촌마을, 농경지, 축산농장, 과수원, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능합니다.

인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통 상황은 보통입니다.

본건 토지(기호1)는 북동측 일부 로폭 약 3m 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역, 자연취락지구(풋내음달말취락지구)에 해당합니다.

가축사육제한구역(일부제한구역)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 5월 19일자 충북인삼협동조합 근저당권 (을7, 건물 등기부 을2).

본 건의 근저당권, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

목록 1 을구 순위번호 6번 지상권설정등기(2018.5.29.자, 충북인삼협동조합)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

*참고사항: 2026.1.21. 경매신청 내용 중 근저당권자 겸 지상권자인 신청채권자의 지상권 말소 동의 내용이 있으나, 등기부상 명확히 말소되지 않은 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 홍

전입일자: 1996년 3월 29일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

*주의: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 상세한 임대차 관계 및 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 마을 및 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하여, 상업 시설보다는 농업 관련 시설이나 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다. 대규모 상권 형성은 어려우나, 지역 내에서의 기본적인 생활 편의는 확보될 수 있습니다.

5. 생활정보

인근으로 대중교통이 운행되고 있어 기본적인 교통 접근성은 양호합니다.

주변 환경이 농촌 마을 및 농경지로 이루어져 있어 조용하고 한적한 생활이 가능합니다.

다만, 주요 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 읍내 또는 인근 시가지로의 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권 인수: 매수인은 2018년 5월 29일부터 30년간 존속하는 지상권을 인수해야 하므로, 이에 대한 부담을 반드시 고려해야 합니다.

* 토지 경계 및 이용 현황 불확실성: 남측 일부 토지가 인접 토지(초천리 1212-3)와 함께 '전'(밭)으로 이용되는 것으로 확인되어, 정확한 지적 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 노후 건축물: 1977년에 사용승인된 건물로, 내구연한 및 유지보수 필요성을 고려할 때 리모델링 또는 신축 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 환경: 본건 감정평가서상 주위 환경에 농경지, 축산농장 등이 포함되어 있어, 이에 따른 환경적 요인을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북 음성군 음성읍 초천리 소재의 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 함께 매각되는 토지 및 건물 일괄 경매 물건입니다.

농촌 지역의 전원생활 환경을 누릴 수 있다는 장점이 있으나, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 선순위 지상권, 토지 경계의 불확실성, 노후화된 건물 등은 투자 시 반드시 신중하게 검토해야 할 요소입니다. 특히 지상권 인수 부담은 실질적인 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(1428㎡)을 활용한 재건축, 증축 또는 농업 관련 시설 부지 활용 가능성.

* 조용하고 쾌적한 농촌 전원생활 환경.

* 향후 음성군 지역 개발 계획 등에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 주변 시세 및 개별 물건의 상세 가치 평가(특히 인수되는 지상권의 정확한 가치)를 산정하기 어렵습니다. 따라서 본 물건에 대한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출은 투자자 본인이 직접 주변 부동산 시장 조사, 유사 물건 거래 사례 분석, 인수되는 지상권의 가치 및 제약 요인 평가 등을 통해 신중하게 진행해야 합니다.

감정가: 300,762,130원

*투자자는 상기 권리 분석 및 잠재적 리스크를 충분히 고려하여, 감정가의 70~80% 수준을 초기 고려 범위로 삼되, 개별적인 시장 분석 결과에 따라 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.