나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50069 [1] 경기도 안성시 영동 541 갤러리하우스 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안성시 영동 소재 "안성1동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 본건 인근은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층 지상 8층 건물 내 제8층 제803호로서, 외 벽 : 벽돌 및 석재붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔(거실, 주방, 방3, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비 및 개별난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음. E/V설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비, 스프링클러 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 현황 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8~10m 내외, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(도지정문화재 보호구역 경계로부터 300m 이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 하수처리구역<하수도법>, 상대보호구역<학교보건법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역 (2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항증명서상 2024년 2월 15일 수원지방법원 평택지원 안성시법원의 임차권 등기명령(2024카임209)에 따라 아래와 같이 주택임차권이 등기되어 있으니 경매참여인은 유의하시기 바람.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2026타경50069 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 영동 541 갤러리하우스 8층803호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 234,000,000원

* 토지면적: 28.72㎡ (약 8.69평)

* 토지지분: 28.72㎡ (약 8.69평)

* 건물면적 (공급면적 추정): 83.84㎡ (약 25.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안성시 영동 소재 "안성1동 주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 인근은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로 약 8~10m, 동측으로 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정 등기(2026타경50069)입니다.

* 등기부현황:

* 소유권 관련 권리들이 순차적으로 이전되었습니다.

* 2021년 9월 28일자 소유권이전(임의경매 관련)이 존재합니다.

* 을9, 2024년 2월 19일 접수된 유정미 임차인의 주택임차권이 등기되었으며, 보증금 225,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 1월 7일, 확정일자 2021년 12월 10일입니다.

* 갑10, 2026년 1월 14일 접수된 주택도시보증공사(신청채권자)의 강제경매 등기(2026타경50069)가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* * 유 (보증금: 225,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-01-07)

* 등기부상 '을9' 순위의 주택임차권으로 등기되어 있으나, 경매 절차상 '말소' 예정이며, 신청채권자(주택도시보증공사)가 대항력 포기서를 제출하여 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 주의: 신청채권자는 임차보증금 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 잔여 금액에 대한 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력 포기서를 제출하였습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 안성시 영동 지역은 오피스텔, 주거용 건물, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설이 입점 가능하며, 지역 주민 및 인근 직장인을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로, 지하 1층, 지상 8층 건물 중 8층에 해당합니다.

* 내부 구성: 오피스텔로, 거실, 주방, 방 3개, 화장실 2개 등으로 이용 중입니다.

* 편의시설: 기본적인 위생·급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기(E/V), 소화전, 화재탐지 및 발신설비, 스프링클러 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변 시설: "안성1동 주민센터"가 인근에 있으며, 기타 편의시설 및 생활 기반 시설 접근성이 무난합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 권리사항: 등기부상 유정미 임차인의 주택임차권이 존재하나, 말소 예정이며 신청채권자의 대항력 포기서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 관련 서류 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획:

* 도시지역, 일반상업지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 하수처리구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 외국인 주택 취득 관련 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인이 외국인인 경우 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안성시 영동에 위치한 오피스텔로, 도심 내 입지 조건을 갖추고 있으며 교통 및 편의시설 이용이 비교적 양호합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 준공된 지 얼마 되지 않아 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리상으로는 임차인이 존재하나, 신청채권자의 대항력 포기 및 말소 예정으로 인해 매수인이 추가로 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 복잡한 권리관계와 토지이용계획상의 제한사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심 내 위치 및 양호한 교통 접근성: 지역 내에서 기본적인 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

* 권리관계 명확화: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

* 혼합된 용도 지역: 오피스텔, 주거, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 경제 활동의 중심이 될 수 있습니다.

* HUG(주택도시보증공사) 관련 이슈: HUG가 채권자로 경매가 진행되었으며, 관련 이슈를 잘 이해하고 접근하면 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 234,000,000원입니다.

* 주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 약 2억 2천만원 ~ 2억 3천 5백만원 수준으로 파악되었습니다 (2026년 5월 기준 조사 결과).

* 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점의 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 본건의 현황 조사 (내부 상태, 공실 여부, 임대 시세 등)를 바탕으로 추가적인 시세 분석이 반드시 필요합니다.

* 입찰 참여 시에는 충분한 현장 조사를 통해 물건의 가치를 재평가하고, 자신의 자금 계획 및 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.