나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50060 [1] 경기도 평택시 포승읍 희곡리 103 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2026.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 '만호근린공원' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 대규모 산업단지(포승공단) 등이 혼재하는 농경지대로서 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난합니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 완경사 토지로서, 현황 자연림 입니다. 기호(2): 부정형의 평탄한 토지로서, 전 및 일부 도로로 이용 중 입니다.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지 입니다. 기호(2): 남측으로 노폭 약 3 미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호(2)는 공부상 지목이 "전"이나, 현황 "전" 및 일부 "도로" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상입니다. - 기타: 1.본건 토지의 경계 및 현황 등은 지적도 등으로 개략적으로 확인하였으며, 토지의 정확한 위치, 인접 필지와의 경계 확인 등은 측량을 요하는 사항이니 경매 진행시 유의하시기 바랍니다. 2.기호(2)의 면적은 제시목록 및 등기사항전부증명서의 면적(122평)에 불구하고,토지대장상 면적(393㎡)을 기준으로 사정하였습니다.

물건 비고

지적도상 맹지임
토지 지상에 소나무, 활잡목 등 수목이 소재하나, 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가함
토지에 대해 실지조사시 분묘가 육안 등으로 확인되지 않았으나, 입찰시 별도 확인 바람

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50060 (1)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 희곡리 103

용도: 임야

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 736,320,000원

토지면적: 3068.00㎡ (약 928.27평)

건물면적: 0㎡

등기부채권 총액 (참고): 8,398,900,000원

보고서 작성일: 2026년 6월 22일

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 '만호근린공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 대규모 산업단지(포승공단) 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난합니다.

토지형상 및 이용상태:

* 기호(1): 부정형의 완경사 토지로서, 현황 자연림입니다.

* 기호(2): 부정형의 평탄한 토지로서, 현황 전 및 일부 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

* 기호(1): 지적도상 맹지입니다.

* 기호(2): 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접합니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

수목: 토지 지상에 소나무, 활잡목 등 수목이 소재하나, 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가되었습니다.

공부와의 차이: 기호(2) 토지는 공부상 지목이 "전"이나, 현황 "전" 및 일부 "도로"로 이용 중입니다.

면적 기준: 기호(2)의 면적은 토지대장상 면적(393㎡)을 기준으로 사정되었습니다.

3. 권리분석

인수되는 권리: 없음. 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 을7 (근저당, 봉덕3동새마을금고, 2014-08-22)

소멸예정 권리:

* 을7 근저당 (봉덕3동새마을금고, 2014-08-22, 497,900,000원)

* 을8 지상권설정 (봉덕3동새마을금고, 2014-08-22) - *물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으나, 등기부 요약상 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 최종 확인이 필요합니다.*

* 을9 근저당 (허숙영, 2018-02-14, 375,000,000원)

* 을10 근저당 (석영주, 2018-03-27, 150,000,000원)

* 을11 근저당 (토트홀딩스대부주식회사, 2022-06-02, 1,040,000,000원)

* 을12 근저당 (김동운, 2022-06-02, 1,120,000,000원)

* 을13 근저당 (김호영, 2022-06-02, 600,000,000원)

* 을14 근저당 (손유정, 2022-06-02, 300,000,000원)

* 갑6 압류 (평택시, 2023-02-22)

* 을15 근저당 (주식회사아이에스코리아대부중개, 2023-04-06, 400,000,000원)

* 을16 근저당 (주식회사아이에스코리아대부중개, 2023-04-06, 2,200,000,000원)

* 을17 근저당 (김준우, 2023-06-19, 1,716,000,000원)

* 갑9 임의경매 (봉덕3동새마을금고, 2026-01-13, 398,428,640원)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

특이사항: 본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 경기도 평택시 포승읍 희곡리는 '만호근린공원' 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야와 함께 대규모 산업단지인 포승공단이 혼재하고 있습니다.

포승공단은 다양한 제조업체가 입주해 있는 산업 지역으로, 지역 경제 및 고용 창출에 기여하고 있습니다. 또한, 평택항 배후 지역으로서 물류 및 산업 활동이 활발한 곳입니다.

자연림과 농경지가 일부 잔존하고 있어 일부 지역은 자연환경을 유지하고 있으나, 산업단지의 영향으로 인해 지역의 전반적인 특성은 산업 및 물류 중심의 성격이 강합니다.

최근에는 황해경제자유구역 개발 등 지역 발전을 위한 노력이 진행되고 있으며, 이에 따라 잠재적인 개발 가치를 지니고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다. 서해안고속도로, 서평택IC 등과의 접근성도 양호한 편입니다.

편의시설: 인근 '만호근린공원'은 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다. 또한, 포승읍 만호리에는 '카페 메인 스트리트'와 같은 대형 카페가 있어 이용 가능합니다. 그러나 종합적인 상업 시설이나 주거 편의 시설은 포승읍 시가지 또는 인근 안중읍 등에 비해 제한적일 수 있습니다.

주거환경: 주변은 산업단지, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경보다는 산업 활동 중심의 환경 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 본건의 기호(1) 토지는 지적도상 맹지로, 도로와의 직접적인 연결이 없어 건축이나 토지 개발 시 법적, 물리적 제약이 따를 수 있습니다. (기호(2)는 도로에 접하나, 전체 필지 활용 시 맹지 문제가 발생할 수 있습니다.)

토지 이용 제한: 계획관리지역으로 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다.

수목 및 토지 현황: 토지 지상 수목은 토지와 일체로 평가되었으며, 토지의 정확한 경계 및 현황 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

분묘: 실지 조사 시 육안으로 분묘가 확인되지 않았으나, 입찰 시 별도 확인이 필요합니다. 분묘 발견 시 이장 비용 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

주변 환경: 대규모 산업단지(포승공단) 인접으로 인해 소음, 분진, 악취 등 환경적인 요인에 의한 민원 발생 가능성이 있습니다. 또한, 대한민국 해군 제2함대가 인근에 위치하고 있어 군사 시설 관련 사항을 인지할 필요가 있습니다.

권리 관계 오류 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시된 점과 등기부상 지상권이 말소 예정으로 기재된 점 사이에 차이가 있어, 낙찰 후 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

공동담보: 공동담보 물건으로, 타 채무 물건의 경매 진행 또는 낙찰 결과에 따라 본 건의 매각 절차나 가격에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 포승읍 희곡리에 소재한 임야로, 총 면적 3068㎡(약 928.27평)입니다. 감정가는 736,320,000원이며, 매각 대상은 토지입니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다. 다만, 등기부상 말소 예정인 지상권과 물건명세서 상 소멸되지 않는 권리라는 내용 간의 불일치는 주의 깊은 확인이 필요합니다.

입지적으로는 산업단지 및 항만과 인접하여 산업 및 물류 활동 중심의 지역 특성을 보이며, '만호근린공원' 및 대형 카페 등이 인근에 위치합니다. 교통 접근성은 양호하나, 기호(1) 토지가 맹지라는 점은 개발 시 주요 장애물로 작용할 수 있습니다.

토지 지상 수목, 분묘 가능성, 토지 현황 차이 등 현장 조사를 통해 추가 확인해야 할 사항들이 존재하며, 산업단지 인접으로 인한 환경적 요인도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

평택시의 산업 및 물류 중심지 인근 토지로서, 포승공단 및 평택항과 연계한 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있으며, 도시 계획 변화에 따라 활용도가 증대될 수 있습니다.

모든 권리가 소멸되는 물건이므로, 권리상 부담 없이 깨끗한 토지를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 736,320,000원

등기부채권 총액 (참고): 8,398,900,000원

본 건은 감정가를 초과하는 다수의 근저당과 압류가 설정되어 있으며, 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회합니다. 또한, 맹지라는 치명적인 리스크와 주변 산업단지의 환경적 요인을 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 맹지 해소 방안 마련, 주변 개발 계획, 시장 상황 등을 면밀히 분석한 후, 감정가의 50%~70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 특히 맹지 문제 해결에 드는 비용 및 난이도를 감안하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.