나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30119 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌읍행정복지센타" 남서측에 위치하며, 주변 은 김포대로변을 따라 각종 근린생활시설 및 업무시설등이 혼재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 고촌역(김포골드라인)등이 소재하는 바, 대중 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내 제3층 제305호로서, (사용승인일:2021.09.03.) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 등의 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로인 "김포대로"가 소재하고, 북동측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만) , 중심지미관지 구 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(소3-20)(접합), 가 축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항 시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구 (2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 토지구획정리사업지구(도시개발공사 확인 요망)<토지구 획정리사업법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관 한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30119 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068, 미리내고촌 3층 305호

구분: 오피스텔 (업무시설)

면적:

토지: 5.57㎡ (약 1.68평)

건물: 35.40㎡ (약 10.71평)

감정가: 216,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리에 위치하며, "고촌읍행정복지센터" 남서측에 자리하고 있습니다. 김포대로변을 따라 각종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 고촌역(김포골드라인)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트구조의 평스라브지붕 14층 건물 중 제3층 제305호입니다. 2021년 9월 3일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

토지 이용 계획:

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한), 중심지미관지구, 소로3류, 특수도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구, 하수처리구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 사건의 말소기준권리는 2026년 1월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(갑6)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(최성훈) (최 )

* 보증금: 263,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 5월 16일

* 확정일자: 2022년 4월 22일

* 배당신고일자: 2024년 3월 4일

* 대항력: 없음

권리분석 요약:

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸될 권리에 해당합니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 표기가 있으나, 등기부상 을1 순위 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원임을 감안할 때 낙찰자가 부담할 임차 관련 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

지역 특징:

본건이 위치한 지역은 김포대로변을 따라 상업 및 업무시설이 발달한 노선상가지대로, 고촌읍행정복지센터와 인접해 있어 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

주변 시설:

주변에는 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 개발 및 상권 형성에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

건물 자체 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통:

김포골드라인 고촌역과 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 환경:

오피스텔 및 다수의 주거/상업 시설이 밀집한 지역으로, 직주근접 수요가 있을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경:

주택도시보증공사(HUG)가 관련된 조건 변경 사항은 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 이슈를 파악하기 위해 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 현재까지의 권리분석상으로는 낙찰자에게 직접적인 인수 부담이 없는 것으로 보입니다.

복잡한 토지이용계획:

고도지구, 공항 관련 구역, 성장관리권역 등 다양한 용도지구 및 제한사항이 겹쳐 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

임대관계 미상:

감정평가서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황 및 공실률 등을 낙찰 후 직접 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 오피스텔로, 김포대로변 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 강제경매 사건으로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 인수되는 임차 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, HUG 인수조건 변경과 관련된 구체적인 내용은 추가적인 확인이 필요하며, 다양한 토지이용계획이 존재하므로 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 오피스텔: 김포골드라인 고촌역 이용이 편리한 입지입니다.

신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

안정적인 권리관계: 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 용이합니다.

업무/근린생활 복합 지역: 배후 수요 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 216,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사를 종합적으로 고려할 때, 해당 면적 및 신축 연식의 오피스텔은 약 200,000,000원에서 230,000,000원 범위에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 인수되는 임차 보증금이 없고 권리 관계가 비교적 명확하다는 점을 고려하면, 감정가를 기준으로 약 100%~110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, HUG 관련 조건 변경 사항 및 실제 시장 경쟁 상황에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있으므로, 본 물건의 특수성을 충분히 고려한 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.