나이스옥션 법원경매 성남 2026타경13 [1] 경기도 하남시 학암동 654 위례 지웰푸르지오 106동 1층101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 필 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은경기도 하남시 학암동 소재 '위례동주민센터' 동측 인근에 위치하는 구분건물로, 주위는 아파트단지, 학교, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통입니다..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물내 1층 101호로서 (사용승인일 : 2018.03.26) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호이니다.

이용상태

주거용 오피스텔입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 650m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보 전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(위례)<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국 법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) )

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 하남시 학암동 654 위례 지웰푸르지오 106동 1층 101호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 성남지원 2026타경13 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 886,290,000원입니다.

토지 면적은 28.58㎡ (약 8.65평)이며, 건물 면적은 84.61㎡ (약 25.60평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 월OOOOOO(월곡새마을금고)입니다.

건물 사용승인일은 2018년 3월 26일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 하남시 학암동 소재 '위례동주민센터' 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트 단지, 학교, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 33층 건물 내 1층 101호입니다.

단지 내 도로가 외곽 공도와 잘 연계되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구)이며, 대로1류, 소로1류, 중로1류에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구(위례)에 해당합니다.

외국인 등의 주택 매수 시 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일).

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 3월 25일 접수된 월곡새마을금고의 근저당권(을4)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리로는 을4 근저당권, 을7 근저당권(제이비우리캐피탈주식회사), 갑3 가압류(국민은행), 갑4 임의경매(월곡새마을금고), 갑5 가압류(주식회사메이컴퍼니) 등이 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 1,918,701,815원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 위례 지웰푸르지오는 복합 용도로 건축된 건물로, 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

위례신도시는 계획적으로 조성된 신도시로, 현대적인 인프라와 편의시설을 갖추고 있습니다.

건물의 주 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 근린생활시설, 노유자시설도 포함되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

또한, 근린생활시설이 인접해 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통으로는 버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

토지이용계획상 비행안전제6구역, 가축사육제한구역, 외국인 등 대상 토지거래허가구역 등의 제한사항이 있으나, 통상적인 주거용 오피스텔 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있으나, 권리분석상 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 위례지구 내에 위치한 신축급 오피스텔로, 기본적인 입지 및 생활 여건이 우수합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다.

다만, 1층이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

최근 거래된 유사 면적(84.61㎡, 84.71㎡) 오피스텔의 가격이 10억원 이상임을 고려할 때, 감정가(8.86억원) 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

위례지구의 지속적인 개발과 수요 증가에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

신축급 오피스텔로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주거 및 투자용으로 모두 적합합니다.

명도 진행 시 임대차 관계 확인을 통해 잠재적 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(84.61㎡, 84.71㎡) 오피스텔의 매매가는 2026년 5월 기준으로 100,000만원(10층)에서 101,500만원(31층) 수준입니다.

본건은 84.61㎡ 면적의 1층에 해당하며, 감정가는 88,629만원입니다.

1층이라는 점을 감안하여 10층 매매가 100,000만원보다 낮은 가격으로 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 시세 및 1층의 특성을 고려할 때, 보수적으로 90%~95% 수준의 낙찰가를 예상하며, 예상 입찰가는 900,000,000원에서 950,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.