나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30123 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 336-1 한마을빌라 3동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동어린이공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 4층 건물 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 1995.07.15) 외벽 : 드라이비트 마감등, 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 너비 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2026타경30123 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 336-1 한마을빌라 3동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원

건물 사용승인일: 1995년 7월 15일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 25.19㎡ (약 7.62평)

건물 면적: 31.93㎡ (약 9.66평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

총 채권액: 110,000,000원

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지상 4층 건물 중 제1층 제102호

외벽 마감: 드라이비트 등

창호: 샷시 창호 마감

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

제시외 물건: 건물의 전면과 후면 창호 외벽에 방범창 시설물 부착 (물건명세서 참고)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 부천시 오정구 내동에 위치하며, "내동어린이공원" 북동측 인근 지역입니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남측으로 너비 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 (2026타경30123)이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 홍 (본명: 홍혁)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 3일

* 확정일자: 2022년 4월 7일

* 배당신고일자: 2024년 6월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 주택임차권이 확인되나, 말소 예정이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 매매 사례

* 성진그린타운2동 (2003년 준공, 69.54㎡, 3층): 2026년 7월 22일 150,000,000원 (직거래)

* 성원하이빌(1동) (2008년 준공, 50.7㎡, 5층): 2026년 7월 4일 115,000,000원 (중개거래)

* 복사골빌라(349-11) (1998년 준공, 59.89㎡, 1층): 2026년 7월 10일 175,000,000원 (중개거래)

4.3. 시세 분석

본 물건(건물 31.93㎡)의 감정가는 100,000,000원입니다.

비교 사례로 제시된 주변 다세대주택들의 면적(50.7㎡ ~ 69.54㎡)은 본 물건보다 넓으며, 최근 매매가는 115,000,000원에서 175,000,000원 사이입니다.

본 물건의 감정가는 주변 시세 대비 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단되며, 면적을 고려해도 시세 상승 여력이 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 어린이공원이 있어 주거 환경이 쾌적하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통 편의

대중교통 이용이 용이한 편이며, 차량을 이용한 이동도 편리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 만료되었으나, 추후 재지정 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 임차권 관련 사항

'선순위 임차권'이라는 특이사항이 있으나, 등기부상 말소 예정이며 대항력이 없는 임차인으로 분석되어 인수 위험은 낮습니다. 다만, 관련하여 추가적인 사실관계 확인이 권장됩니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 확인이 필요합니다.

6.4. 건물 노후

건물 사용승인일(1995.07.15) 기준 약 31년 경과된 노후 건물입니다.

6.5. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역 등의 도시계획시설 및 법적 제한사항이 있습니다.

6.6. 혐오시설

주변 시설 정보를 종합한 결과, 본 물건 인근에 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 내동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억원입니다.

권리관계는 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금이 없어 비교적 안전한 편입니다.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

다만, '선순위 임차권' 및 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항에 대한 상세한 확인과 건물 노후도, 토지이용계획상의 제약 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가가 주변 실거래가 대비 낮아 시세차익 기대 가능성이 높습니다.

* 안정적인 투자: 권리분석상 낙찰자 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 주거 환경: 어린이공원 인근에 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 100,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년): 115,000,000원 ~ 175,000,000원 (비교 물건 대비 면적 큼)

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

* 산정 근거:

본 물건의 감정가는 1억원으로, 주변의 더 넓은 면적의 다세대주택이 1.15억원에서 1.75억원에 거래된 점을 감안할 때, 감정가 자체가 시장가 대비 낮게 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

따라서, 감정가 수준인 1억원부터 시작하여, 시장 상황 및 물건의 희소성을 고려하여 최대 1.2억원까지 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수되는 보증금이 없다는 점과 권리 분석상의 위험이 낮다는 점을 반영한 보수적인 추정치입니다.

정확한 입찰가는 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 그리고 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.