나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30112 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 53-15 베스트빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 "부천여월초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조,경량철골조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2011.06.02) 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단의 세로장방형의 토지로서 현재 "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(여월중-부천교육지 원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(여월초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동원유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,과 밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30112 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 53-15 베스트빌 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 189,000,000원

* 토지면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

* 건물면적: 41.56㎡ (약 12.57평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물 상세:

* 건물명: 베스트빌

* 사용승인일: 2011년 06월 02일

* 구조: 철근콘크리트구조, 경량철골조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지상 5층 건물 내 제3층

* 총 건축면적: 679.52㎡

* 건폐율: 59.64%

* 용적률: 178.82%

* 총 세대수: 16세대

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 "부천여월초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 공동주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황 또한 보통입니다.

* 해당 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 01월 15일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을구 7번, 갑7)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 7번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

* 등기부 요약: 소유권 보존 및 다수의 소유권 이전 등기가 확인됩니다. 을구 7번의 주택임차권(김유라)은 말소 예정이나, '대항력있는임차인'이라는 특이사항 언급으로 인해 권리관계 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 20일

* 확정일자: 2022년 03월 24일

* 배당신고일자: 2024년 06월 14일

* 대항력: 자료상 '없음'으로 명시되어 있습니다.

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등 특이사항 존재.

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (자료상 명시)

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 부원아트빌 (2003년식, 38.36㎡): 2025년 12월, 75,000,000원

* 에스디위너스빌 (2014년식, 40.66㎡): 2025년 12월, 186,000,000원

* 세븐캐슬 (2020년식, 52.2㎡): 2025년 12월, 270,000,000원

* 본건의 감정가 189,000,000원은 2014년식, 40.66㎡의 거래 사례(186,000,000원)와 유사한 수준입니다.

* 건물 신축 연도(2011년) 및 전용면적(41.56㎡)을 고려할 때, 감정가는 현재 시장 시세와 대체로 부합하는 것으로 판단됩니다.

* 본건이 위치한 여월동 일대는 주거 지역으로, 공동주택 밀집 지역의 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 부천여월초등학교가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 통행이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 편의시설: 주변 주거 환경으로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주차: 건물 내 주차 공간(실내 12면, 실외 4면)이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계의 불확실성: '대항력있는임차인' 언급과 임차인 현황 상 '대항력 없음' 및 '을구 7번 말소'라는 정보 간에 상충이 존재합니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 최종적인 권리 소멸 여부는 법원 매각 허가 과정 및 현황 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차 관련 조건이 변경되었다는 점은 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

* 토지이용계획상 제한사항:

* 소로3류(폭 8m 미만) 접합: 차량 진출입 및 도로 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 항공표면: 해당 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

* 상대보호구역(여월중, 여월초), 절대보호구역(동원유치원): 교육 환경 보호법에 따른 신축 및 개축 등에 제한이 발생할 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 개발 및 사업 활동에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대미상: 현재 임대차 현황에 대한 정확한 정보가 파악되지 않아, 실질적인 임대 수입을 예측하기 어렵습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 혐오시설이 직접적으로 파악되지 않았으나, 낙찰 전 개인적인 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 조사하시는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 소재한 다세대주택으로, 2011년 신축되어 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다. 감정평가액은 인근 유사 면적 및 연식의 주택 실거래가와 유사한 수준으로, 시장 가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 보입니다. 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 임차인 권리 관계에 대한 상반된 정보가 존재하므로, 입찰 전 법원의 관련 서류(매각물건명세서, 현황조사서 등)를 상세히 검토하고, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약 내용을 명확히 확인하여 인수되는 보증금이나 권리가 없음을 최종적으로 확정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 목적: 부천여월초등학교 인근의 주거 환경으로, 자녀가 있는 세대에게 적합한 투자처가 될 수 있습니다.

* 시세 부합 감정가: 감정가가 최근 실거래가와 유사하여, 낙찰 후 급격한 시세 하락 위험이 낮습니다.

* 임차인 리스크 해소 가능성: 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해, 임차인 관련 권리 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점은 투자에 긍정적인 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 임차인 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 별도의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 감정가: 189,000,000원

* 인근 유사 물건 실거래가: 186,000,000원 (2014년식, 40.66㎡)

* 권리 관계의 불확실성(임차인)을 감안하여, 법원의 최종 확정 사항을 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 만약 인수 보증금 0원이라는 점이 확고히 확인된다면, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 권장 입찰 범위: 170,000,000원 ~ 195,000,000원

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 의사결정은 반드시 직접적인 현장 방문, 관련 서류 검토 및 전문가의 추가적인 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.