나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30117 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 126-4 낙원아트빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당고등학교" 동측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,아파트,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2010년 8월 23일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 5층건중 제4층 제402호로 외벽:스톤코트마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,주차장,난방설비등되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 공동주택 및 제1종근생시설의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측과 서측으로 상태양호한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,항공표면<공항시설법>,상대보호구역(도당초 -교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(동원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(여월초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2023카임2381(2023.10.04) 임차보증금: 232,000,000원 범 위: 건물의 전부 임대차계약일자: 2021.08.27 주민등록일자: 2021.09.28 점유개시일자: 2021.09.28 확정일자: 2021.08.27 임차권자: 이**(760101-*******),경기도 부천시 삼작로292번길 41-3,402호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30117 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 126-4 낙원아트빌 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 232,000,000원

토지면적: 31.99㎡ (약 9.68평)

토지지분: 31.99㎡ (약 9.68평)

건물면적: 58.86㎡ (약 17.81평)

건물지분: 58.86㎡ (약 17.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2010년 8월 23일 사용승인

2. 입지조건

위치: 본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 남측과 서측으로 상태 양호한 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 다수의 교육환경 보호구역(도당초, 동원유치원, 여월초) 내에 위치하고 있습니다.

토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 일반 개인 매수인의 경우 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

주변 시설: 도당고등학교, 도당초등학교, 동원유치원, 여월초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 파악된 정보상 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울서부지방법원의 가압류 결정(2022카단51261, 7,000,000원)으로, 이보다 선순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

등기부상 권리 현황:

* 소유권보존 (2010-09-03), 소유권이전 (2010-10-22), 소유권이전 (2021-10-19) 등이 존재합니다.

* 을구 7번 주택임차권 (2023-10-05)이 등기되어 있으며, 임차보증금은 232,000,000원입니다.

* 이후 가압류 (2022-07-15, 말소), 압류 (2023-08-28, 말소), 강제경매 (2026-01-15, 말소) 등이 등기되었으며, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이미숙)

* 보증금: 232,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-28

* 확정일자: 2021-08-27

* 배당신고일자: 2023-10-05

* 대항력: 없음 (본 건에서 '없음'으로 기재되었으나, 등기부상 주택임차권 등재로 인해 최종 확인 필요)

* 비고: (해당 없음)

물건명세서상 특이사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권등기. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 일반적으로는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 최종 소멸 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (위 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

총 등기부채권액: 239,000,000원 (강제경매 채권액 253,678,013원 포함)

4. 상권분석

본건이 위치한 부천시 원미구 도당동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 밀집된 주거 지역입니다.

인근에 도당고등학교 등 교육 시설이 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능은 유지되고 있으나, 대형 쇼핑몰이나 상업 단지보다는 소규모 점포 위주로 형성된 지역으로 보입니다.

주변 다세대, 연립주택 등의 최근 매매 정보 분석 결과, 2026년 3월에 거래된 56.62㎡ 면적의 물건이 124,000,000원(평당 약 723만원)에 거래되었습니다. 이는 본건(58.86㎡)의 면적 및 준공 연도(2010년)를 고려할 때 중요한 시세 참고 자료가 됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 버스정류장이 가까이 위치하고, 도로망 접근성이 좋아 자가용 및 대중교통 이용 모두 편리합니다.

교육시설: 도당고등학교, 도당초등학교, 동원유치원, 여월초등학교 등이 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 유리합니다.

주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

설비: 위생, 상하수도, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 주차장 시설도 보유하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

주택임차권 소멸 여부 불확실성: 등기부상 주택임차권이 등재되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 매각 시 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 최종적인 소멸 여부는 법원 매각 공고 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 하며, 만일 인수하게 될 경우 보증금 232,000,000원을 부담해야 합니다. (단, 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.)

감정가와 시세 간의 큰 괴리: 본 건의 감정가는 232,000,000원이지만, 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가는 약 124,000,000원 수준으로, 감정가 대비 약 1억 원 가량의 큰 차이를 보입니다. 이는 향후 낙찰가 산정 및 투자 수익률 예측 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

토지거래허가구역 지정: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 특정 대상(외국인, 특정 용도)에 한정되므로 일반 개인 매수자에게는 큰 제한이 없을 것으로 보입니다. 그러나 계약 시점의 관련 법규를 재확인하는 것이 좋습니다.

미상 임대 여부: 감정평가서상 내부 이용 상태 및 임대 여부를 파악하지 못했다고 명시되어 있어, 현장 방문을 통해 정확한 내부 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 2010년 준공의 다세대주택입니다. 주변에 교육 시설과 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다.

가장 중요한 검토 사항은 주택임차권의 소멸 여부입니다. HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 최종 확인이 필요합니다.

또한, 감정가(2.32억 원)와 주변 실거래가(약 1.24억 원) 간의 현저한 격차는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 감정가 산정의 적정성 또는 향후 시세 변동 가능성에 대한 면밀한 분석을 요구합니다.

이러한 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 현장 및 권리 분석이 선행되어야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축(2010년 준공)에 해당하는 건물로, 양호한 건물 상태 기대 가능.

인근 학교 및 버스정류장 등 편리한 교통 및 생활 인프라.

HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권 관련 인수 부담이 없을 경우, 권리 관계가 비교적 명확해짐.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 232,000,000원입니다.

제공된 주변 다세대주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 56.62㎡ 면적이 124,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 723만원 수준입니다.

본 건의 전용면적 58.86㎡(약 17.81평)에 이러한 평당가를 적용하면, 대략 17.81평 * 7,230,000원/평 ≈ 128,766,300원 으로 산출됩니다.

비록 본건의 건축 연도가 2010년으로 비교적 최신이나, 감정가(약 2.32억 원)와 최근 시세(약 1.24억 원) 간의 큰 차이를 감안할 때, 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 효력을 발휘하여 임차권이 최종적으로 소멸되고, 인수 부담이 없다는 전제 하에, 시장 시세 및 감정가와의 격차를 고려한 보수적인 입찰가를 산정하면 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 예상할 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 140,000,000원 내외로 제안합니다. (이는 시세 및 권리 분석에 기반한 예측이며, 실제 입찰가는 법원 현황, 입찰 경쟁률 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.