나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30113 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 727-3 우진아트빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로운 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 소재하는 지하철 1호선 '부천역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 '부천역' 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내에 제2층 제203호로서, 외벽 : 몰탈 위 샌드스프레이 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 사다리형의 등고 평탄한 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-867)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-14)(부천남초등학교(병설유치원)-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부천지원 2026타경30113 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 727-3 우진아트빌 2층203호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 166,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.56㎡ (약 7.13평)

토지지분: 23.559㎡ (약 7.13평)

건물면적: 42.82㎡ (약 12.95평)

건물지분: 42.82㎡ (약 12.95평)

1.3. 주변 환경 및 건물 정보

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 소재하며, 지하철 1호선 '부천역' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, 이용상태는 다세대주택입니다. 난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

토지는 인접 도로 대비 사다리형의 등고 평탄한 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 소로의 포장도로와 접합니다.

건축물대장 상으로는 2011년 11월 준공된 건물이며, 총 5층 규모입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 '부천역' 및 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

부천역은 경인선 및 수도권 전철 1호선이 지나가는 주요 교통 요지이며, 주변에 버스 터미널도 있어 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

2.2. 주변 환경

주위는 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

지하철 1호선 부천역 인근으로 상업시설 및 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 부천시 압류 (2024-01-24)

등기부 채권 총액: 160,000,000원

권리 내역:

* 소유권보존 (2011-11-30)

* 공유자전원지분전부이전 (2011-12-09)

* 주택임차권 (2024-11-20, 오권우, 160,000,000원) - 매각으로 인한 말소 예정

* 소유권이전 (2020-11-30)

* 압류 (부천시, 서울특별시, 부천시) - 말소 대상

* 강제경매 (2026-01-16, 주택도시보증공사, 165,000,000원) - 말소 대상

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(오권우)

* 보증금: 160,000,000원

* 전입일자: 2020-10-30

* 확정일자: 2020-10-14

* 대항력: 없음

임차인: 주택도시보증공사(오권우) (1차 보증금 증액분 5,000,000원)

* 보증금: 165,000,000원

* 전입일자: 2020-10-30

* 확정일자: 2022-10-17

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 3번 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 부천역 남측 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 생활 상권으로 기능합니다.

4.2. 생활 편의시설

부천역을 중심으로 백화점, 대형마트(이마트), 영화관, 다양한 식당가, 금융기관 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

주변에 부천남초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 과거 토지거래계약에관한허가구역이었으나, 해당 허가 구역 지정 기간이 2026년 8월 25일로 만료되었습니다. 따라서 현재 시점(2026년 9월 1일)에서는 토지거래허가구역이 아니므로 취득에 직접적인 제한은 없습니다.

5.2. HUG 관련 특이사항

HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 과거 임차권 관련 보증금 인수 조건 변경 이력이 있습니다. 그러나 본건의 경우, HUG가 임차권 등기의 말소 동의 확약서를 제출함에 따라 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

5.3. 기타

부동산 강제경매로 진행되며, 권리 분석상 명확한 위험은 없으나, 현장 방문 및 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료나 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 6천 6백만원입니다.

경매 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 선순위 임차인의 권리를 승계하였으나, HUG가 해당 임차권 등기의 말소에 동의하여 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 상황입니다.

토지거래허가구역 지정이 만료되어 취득 관련 행정적 제약은 없습니다.

부동산 강제경매로 진행되는 점, HUG 관련 복잡한 권리관계가 정리된 점 등을 고려할 때, 적절한 가격으로 입찰 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 1호선 부천역 역세권으로 교통 편리 및 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

* 무잉수 부담: HUG와의 임차권 말소 동의 확약서로 인해 낙찰자가 부담할 임차보증금이 없습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 잠재적 가치: 부천역 주변의 지속적인 도시 발전 가능성을 고려할 때, 시세 상승 여력이 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6천 6백만원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2010년 준공된 55.08㎡ 규모의 다세대주택(삼성빌리지)이 1억 5천 5백만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(42.82㎡)의 면적을 환산하면 약 1억 2천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 감정가와 실거래가 시세 분석 간에 차이가 존재하며, 물건의 정확한 상태 및 시장 상황을 고려해야 합니다. HUG 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약으로 인한 명도 용이성 등도 고려 대상입니다.

따라서, 감정가와 유사 사례 시세를 종합적으로 고려하여 본건의 적정 입찰가는 1억 3천 5백만원 ~ 1억 5천만원 범위에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

본 물건의 경우 HUG 인수 조건 변경 및 말소 관련 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.