나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35448 [1] 경기도 김포시 감정동 590-15 프라우드 2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 감정동에 소재하고, "감정중학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호이며, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형에 유사한 토지이며, "공동주택" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

감정동 590-15 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신안유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(감정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 감정동 591-7 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신안유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(감정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 감정동 591-8 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신안유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(감정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 감정동 592-5 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신안유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(감정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 감정동 639-26 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신안유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(감정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2023.12.28.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경35448 (1)

1.2. 소재지

경기도 김포시 감정동 590-15 프라우드 2동 2층202호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

201,000,000원

1.5. 토지면적

37. 19㎡ (약 11.25평)

1.6. 건물면적

47. 59㎡ (약 14.40평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주XXXXXXX

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 감정동에 소재하며 "감정중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용상태

5필지 일단의 부정형에 유사한 토지이며, "공동주택" 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본 건 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 다양한 지구 및 구역에 지정되어 있습니다.

2.6. 1. 공항 관련 제한 사항

고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 장애물제한표면구역, 진입표면구역에 해당합니다.

2.6. 2. 교육 관련 제한 사항

상대보호구역(감정4초등학교, 신안유치원), 절대보호구역(감정중학교)에 해당합니다.

2.6. 3. 기타 제한 사항

가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역, 하수처리구역(걸포처리분구)에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

2.6. 4. 주의사항 (전산 오류 가능성)

토지이용계획은 전산 오류로 사실과 다를 수 있으므로, 인허가 또는 토지거래 전 반드시 관계 부서에 확인하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 순위 3번 근저당권 (2022.05.12. 접수, 채권최고액 97,500,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기사항전부증명서상 압류 (국민건강보험공단, 천안시, 김포시), 근저당권, 강제경매 등기 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (HUG 임차권 관련)

을구 순위 4번 주택임차권등기(채권자: 권장혁, 금액: 200,000,000원)가 등기부상 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(권 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-27

* 확정일자: 2021-12-01

* 배당신고일자: 2023-12-28

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 상기 임차권은 매각으로 소멸될 예정임.

3.5. 등기부채권 총액

297,500,000원

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본 물건이 소재한 김포시 감정동 일대는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

4.2. 건축물 정보

* 건물명: 프라우드 2동

* 준공일: 2016년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 5층 건물 내 2층

* 총 주차대수: 20대

* 용도: 공동주택 (도시형생활주택), 제1종근린생활시설 (복합 용도)

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 교육시설: 감정중학교(서측 인근), 감정4초등학교, 신안유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. (각종 보호구역 지정)

* 상업시설: 근린생활시설이 주위에 혼재하여 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

* 차량: 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

* 대중교통: 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 건물 내 편의시설

위생설비, 급·배수시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. (정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

HUG 임차권등기가 말소될 예정이나, HUG 인수조건 변경이라는 특수물건정보가 기재되어 있어 관련 조건에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

공항 관련 고도지구 및 제한구역, 학교 보호구역, 성장관리권역, 외국인 토지거래 허가구역 지정 등으로 인한 건축 또는 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 미상 정보

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG) 임차인 정보는 명확하게 기재되어 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석상 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 감정동에 위치한 준신축급(2016년 준공) 다세대주택입니다. 감정중학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 보통 수준입니다. HUG 임차권등기가 말소될 예정으로 권리상 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 관련 특이사항과 토지이용계획 상의 다양한 제한 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2016년 준공)으로 건물의 물리적 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 김포시 감정동 지역 내 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 우수합니다.

* HUG 임차권등기 말소 예정으로 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 지역 개발 잠재력에 따른 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

201,000,000원

9.2. 최근 실거래가 분석 (2026년 7월 기준)

* 50.52㎡ (약 15.3평): 183,000,000원

* 44.76㎡ (약 13.5평): 174,000,000원

* 34.08㎡ (약 10.3평): 125,000,000원

9.3. 예상 입찰가 제안

본 물건의 전용면적 47.59㎡ (약 14.4평)를 기준으로, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 약 177,000,000원에서 185,000,000원 사이의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

9.4. 산정 근거

위 예상 입찰가는 인근 실거래가 수준과 감정가를 참고하여 산정한 것으로, HUG 임차보증금 200,000,000원은 매각으로 소멸 예정이므로 인수 보증금에는 포함되지 않았습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

최종 제안 예상 입찰가: 185,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시점을 기준으로 한 제안이며, 실제 경매 참여 시 시장 상황, 물건의 추가 정보, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.