나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30111 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 119-12 디와이팰리스 가동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부천부안초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "역곡역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물내의 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2020.6.25.) 외벽 : 석재 및 타일 마감 창호 : 샷시창 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 이용중임. (폐문부재로 내부확인 못함)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로게 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30111 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 119-12 디와이팰리스 가동 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 232,000,000원

면적:

토지면적: 25.49㎡ (약 7.71평)

건물면적 (전용면적): 35.50㎡ (약 10.74평)

건물면적 (분양면적 추정): 약 41.21㎡ (전용면적 35.50㎡ + 공용면적 약 5.71㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부천부안초등학교" 북동측 인근에 위치합니다 [cite: 감정평가서요약].

주위환경: 본건 주변 일대는 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다 [cite: 감정평가서요약].

교통:

- 차량 접근이 용이하며 [cite: 감정평가서요약], 인근에 버스정류장이 있습니다 [cite: 감정평가서요약].

- 지하철 1호선 "역곡역"이 인근에 소재하여 대중교통 사정이 무난한 편입니다 [cite: 감정평가서요약].

도로: 본건 남동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각 접하고 있습니다 [cite: 감정평가서요약].

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 과밀억제권역에 해당합니다 [cite: 감정평가서요약].

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

- 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다 [cite: 물건명세서 참고사항].

주요 권리 내역:

- 소유권보존: 2020.07.02

- 공유자전원지분전부이전 (매매): 2020.09.10

- 압류 (부천시): 2024.08.30 (말소기준권리)

- 강제경매 (주택도시보증공사): 2026.01.16

- 압류 (계양구): 2026.03.26

임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사 (이소윤)

- 보증금: 255,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자 (사업일자): 2020-08-28

- 확정일자: 2022-06-29

- 배당신고일자: 2024-09-11

- 대항력: 없음

- 비고: 1차 보증금 증액분 10,000,000원

- *마스킹된 이름:* 이

권리 분석 요약:

- 말소기준권리인 부천시의 압류(2024.08.30)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

- 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력이 없으며 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

- 본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다.

1.3. 상권분석

건물 용도: 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중입니다 [cite: 감정평가서요약].

주변 환경: 공동주택, 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다 [cite: 감정평가서요약].

상권 특징: 지하철 1호선 역곡역을 중심으로 형성된 지역 상권에 속합니다.

주변 시세 (참고):

- 에덴빌라 (1986년식, 38.88㎡): 2026년 7월 17,000만원 ~ 17,500만원에 거래되었습니다 [cite: 최근 매매 JSON].

- 삼성펠리스5차 (2016년식, 34.7㎡): 2026년 7월 21,200만원에 거래되었습니다 [cite: 최근 매매 JSON].

- 본건 DY팰리스(2020년식, 35.50㎡)는 삼성펠리스5차와 유사한 연식 및 규모를 고려할 때, 주변 시세는 약 21,000만원 ~ 23,000만원 수준으로 형성될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

교통: 지하철 1호선 역곡역 이용이 편리합니다.

교육시설: 부천부안초등학교, 양지초등학교가 인근에 위치합니다 [cite: 감정평가서요약].

건축 정보:

- 본 건물(DY팰리스)은 2020년 6월 25일 사용승인을 받았습니다 [cite: 감정평가서요약].

- 철근콘크리트구조 스라브지붕의 5층 건물로, 본건은 5층에 위치합니다 [cite: 감정평가서요약].

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 취득 시 관할 시군구청장의 토지거래 허가를 받아야 합니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 기간 동안 해당) [cite: 감정평가서요약].

내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 내부를 확인할 수 없어 정확한 현황 파악에 제한이 있습니다 [cite: 감정평가서요약].

임대관계 미상: 임차인으로 주택도시보증공사만 확인되며, 그 외 임대 관계는 미상입니다 [cite: 감정평가서요약].

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 있어, 계약 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 주변 시설 정보

본 물건지 주변을 검색한 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 2020년에 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당하여 양호한 상태를 기대할 수 있습니다 [cite: 감정평가서요약].

입지적으로 지하철 1호선 역곡역 역세권이며, 주변에 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다 [cite: 감정평가서요약].

권리 분석상 특이사항으로 선순위 임차인이 존재하나, 대항력이 없고 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다 [cite: 물건명세서 참고사항, 집합건물 등기부요약].

다만, 토지거래허가구역이라는 점, 내부 확인 불가, HUG 인수조건 변경 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 소형 주거용 부동산: 2020년 준공으로 최신 건물이며, 소형 주거용 투자 수요에 적합합니다.

우수한 역세권 입지: 지하철 1호선 역곡역 접근성이 뛰어나 출퇴근이 편리합니다.

권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정에서의 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

토지거래허가구역 지정 해제 시 가치 상승 기대: 허가구역 지정이 해제되면 거래 용이성이 증대될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 232,000,000원

주변 유사 물건 시세 (2026년 7월 거래 기준):

- 삼성펠리스5차 (2016년식, 34.7㎡): 21,200만원 [cite: 최근 매매 JSON]

분석:

- 본건은 DY팰리스(2020년식, 35.50㎡)로, 삼성펠리스5차보다 준공 연도가 최신이며 면적도 유사하거나 약간 더 넓습니다.

- 삼성펠리스5차의 거래가(21,200만원)를 감안할 때, 본건의 시장 가치는 21,000만원 이상으로 추정됩니다.

- 감정가(23,200만원)는 시장가와 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

- 토지거래허가구역 지정, 내부 미확인, HUG 관련 조건 변경 등 리스크 요소를 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

산정 근거:

- 감정가(23,200만원)의 80% 수준인 185,600,000원을 하한선으로 고려할 수 있습니다.

- 유사 물건 시세(21,200만원) 및 최신 연식을 고려하여 상한선을 22,000만원으로 설정하였습니다.

- 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 물건의 실질 가치, 미래 가치, 경쟁 구도, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.