나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30129 [1] 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 운양동 소재 "운양역(김포골드라인)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용건물, 오피스텔, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 운양역 역세권의 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 고려 시 제반 교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(더리버뷰) 내 1층 101호, 102호, 140호 로서,(2018.10.18 사용승인) 외벽 : 외장석재 붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등

이용상태

101호, 102호, 140호 공히, 공부상 용도는 '병원'으로 등재되어 있으며, 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스인입설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 장방형 토지로서, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 로폭 역20미터 및 15미터 내외의 지선도로(김포한간11로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭15m~20m) (2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘 빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 (김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등 에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립 다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 건물은 2018.10.18에 사용승인되어 약7년이 경과하였으나 상권이 활성화되지 못한 상태이며, 기준시점 현재 1층의 경우 대상물건 포함 많은 상가가 공실상태임. - 현황, 본건을 포함한 6개호(101~102호, 137~140호)가 내부 칸막이 없이 트여 있으며 공 실싱태임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30129 (1)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층 101호

용도: 근린상가 (공부상 병원)

감정가: 1,744,000,000원

토지면적: 85.83㎡ (약 25.96평)

토지지분: 85.83㎡ (약 25.96평)

건물면적: 176.70㎡ (약 53.45평)

건물지분: 176.70㎡ (약 53.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 운양동 1296-3, 더리버뷰 건물 1층 101호 (101호, 102호, 140호)

* 주변 환경: "운양역(김포골드라인)" 북동측 인근에 위치하며, 상업용 건물, 오피스텔, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 밀집한 역세권 상업지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설과의 접근성 및 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(더리버뷰)로, 2018년 10월 18일 사용 승인되었습니다. 외벽은 외장석재 마감이며, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

* 토지: 인접 필지와 등고평탄한 장방형 토지로서, 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 물건 북측으로 약 20미터, 동측으로 약 15미터 내외의 지선도로(김포한강11로)에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(하늘빛중학교), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 말소기준권리: 2021년 08월 27일 접수된 중소기업은행 근저당 (을1)

* 등기부채권 총액: 2,375,021,709원

* 권리 관계 요약:

* 소유권 이전 (김명재, 2021-08-27)

* 주식회사피에이케이의 신탁등기 말소 (2021-08-27)

* 중소기업은행의 근저당 3건 (2021-08-27, 총 1,649,000,000원) - 말소 예정

* 중소기업은행의 가압류 2건 (2025-08-20, 2026-01-12, 총 746,021,709원) - 말소 예정

* 김포시의 압류 (2026-01-23) - 말소 예정

* 동고양세무서장의 압류 (2026-03-27) - 말소 예정

* 본건 임의경매 개시결정 (중소기업은행, 2026-01-15, 1,447,433,398원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임대차 관계는 미상임)

1.3. 상권분석

* 입지: 운양역을 중심으로 형성된 역세권 상업지대에 위치합니다.

* 주변 환경: 상업용 건물, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 환경입니다.

* 건물 현황: 2018년 10월 사용 승인된 신축급 건물(더 리버뷰)입니다.

* 물건 상태: 공부상 용도는 '병원'으로 등재되어 있으나, 기준 시점 현재 1층 101호, 102호, 140호는 공실 상태입니다. 특히 1층의 많은 상가가 공실 상태이며, 상권이 아직 활성화되지 못한 것으로 파악됩니다.

* 특이사항: 본건을 포함한 6개 호실(101~102호, 137~140호)이 내부 칸막이 없이 하나의 공간으로 트여 있는 상태이며, 현재 공실입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 운양역 북동측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 역세권 상업지대라는 특성상, 주변에 다양한 상업 및 근린생활시설이 분포하여 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근에 하늘빛중학교가 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 1층 101호, 102호, 140호를 포함한 다수의 상가가 공실 상태이며, 상권 활성화가 더딘 점은 주요 리스크 요인입니다.

* 통합 공간 활용 제약: 6개 호수가 통합되어 있다는 점은 대형 면적이 필요한 업종에는 장점이나, 개별적인 소규모 점포 입점에는 제약이 될 수 있습니다. 또한, 내부 복구 및 칸막이 설치 등 추가적인 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

* 용도 불일치 가능성: 공부상 '병원'으로 되어 있어, 실제 근린상가로 활용 시 업종 제한이나 용도 변경 관련 행정 절차가 필요할 수 있습니다. (다만, 건축물대장상 '업무시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설, 의료시설' 등으로도 기재되어 있어 확인 필요)

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특이사항이 있을 수 있으므로, 면밀한 검토가 필요합니다.

* 미상 임대차 정보: 임대차 관계가 미상으로, 추후 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포 운양역 역세권 상업지대에 위치한 신축급 상가 건물로, 입지 자체는 양호하나 현재 심각한 공실 상태와 상권 침체라는 단점이 존재합니다. 1층 101, 102, 140호를 포함한 6개 호수가 통합되어 활용되고 있다는 점은 향후 투자 가치를 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다. 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때, 상세한 현장 조사와 함께 향후 상권 발전 가능성을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 중심 입지: 운양역 주변의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 장기적인 가치 상승 기대.

* 통합형 대형 공간: 6개 호수가 통합된 넓은 면적은 대형 병원, 학원, 프랜차이즈 매장 등 특정 업종 유치에 유리하며, 이는 높은 임대료 책정의 근거가 될 수 있습니다.

* 권리관계 단순: 모든 후순위 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰자는 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 낙찰가 기대: 현재의 공실 및 상권 부진으로 인해 감정가 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 1,744,000,000원입니다.

본 물건은 상당한 공실률과 상권 활성화 지연이라는 단점을 가지고 있으며, 내부 통합으로 인한 활용 방안 및 복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 이러한 요인들을 감안할 때, 감정가 대비 20%에서 30% 할인된 가격을 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 1,220,800,000원 (감정가 대비 30% 할인)에서 1,395,200,000원 (감정가 대비 20% 할인) 사이로 예상됩니다.

투자 결정 시에는 임대료 예상 수익률, 복구 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.