나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30132 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 340 여월휴먼시아 311동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 길주로573번길에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "까치울역" 등이 소재함.

건물의 구조

2007년 11월에 사용승인된 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 15층건 중 1층 101호로서, 외벽: 석재, 수성페인팅 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2007-11-20)

이용상태

공동주택(아파트:계단식, 남동향)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지시설, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(여월택지지구 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m ~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(부천상록학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성곡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가 구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30132 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 340 여월휴먼시아 311동 1층101호

용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 15층 건물 중 1층 101호 (사용승인일: 2007.11.20)

토지 면적: 66.36㎡ (약 20.08평)

건물 면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

분양면적: 제공되지 않음

1.3. 감정 평가액

감정가: 730,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 길주로573번길에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 7호선 "까치울역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(여월택지지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)입니다.

또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(부천상록학교, 성곡초), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 외국인 등 토지거래허가구역(대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 을17 근저당권 (중소기업은행, 2020-12-28 접수, 120,000,000원)

등기부채권 총액: 408,000,000원 (근저당권 2건 합계)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

3.2. 임차인 현황

'인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이

보증금: 410,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-03-19

확정일자: 2019-01-10

대항력: 있음

비고: 배당신고일자 2026-03-04.

주의: '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시된 임차인 이 의 보증금 410,000,000원은 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 수 있는 위험이 존재하므로, 입찰 전 반드시 관련 서류를 재확인하고 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

* 임차인: 황

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-10-06

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

3.3. 말소기준권리

을17 근저당권 (중소기업은행, 2020-12-28 접수, 120,000,000원)

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되지 않으나, 본건의 경우 등기부상 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없으며, 임차인 이 의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거지역 내에 위치하며, 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 까치울역이 위치하여 교통 편의성이 우수합니다. 단지 내 도로와 외부 공도가 잘 연계되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

본건은 부천상록학교 및 성곡초등학교와 상대보호구역으로 지정된 지역에 위치하여, 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화된 채권이 경매를 신청한 물건으로, 일반 경매 물건 대비 권리 관계 분석이 복잡할 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. 토지거래허가구역

현재 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 매각 허가 결정 후 잔금 납부 시 관할 시군구청의 토지거래 허가를 받아야 합니다. 이는 취득 및 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급된 바와 같이, 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 410,000,000원에 대한 인수 여부가 불확실하며, 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구에 위치한 까치울역 역세권 아파트로서, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 유동화 물건이라는 점, 토지거래허가구역에 해당한다는 점, 그리고 가장 중요한 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 잠재적 보증금 인수 위험은 본 물건의 투자 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 지하철 7호선 까치울역 이용이 가능한 편리한 교통망.

* 주거 환경: 주변 공동주택 단지와 어우러진 안정적인 주거 환경.

* 비교적 넓은 토지 지분: 아파트 면적 대비 토지 지분이 충분한 편임.

9. 예상 입찰가

본 건은 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 410,000,000원이 낙찰 시 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시 이 금액을 잠재적 인수 비용으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 감정가 730,000,000원을 기준으로, 임차인 보증금 인수 가능성, 토지거래허가구역 지정 해제 여부, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 전문가와 상담 후 현장 조사를 통해 최종 판단하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.