나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30082 [1] 경기도 김포시 운양동 1340-7 한강신도시반도유보라6차 904동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "운양동행정복지센타" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 근린생활시설 및 아파트 등으로 이루어진 주거지대를 형성하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 운양역이 인근하여 교통 여건은 무난시됨.

건물의 구조

근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 내 11층 1105호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 하이섀시 임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 장방형토지로서, 아파트 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(모담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30082 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 김포시 운양동 1340-7 한강신도시반도유보라6차 904동 11층 1105호

용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 11층 1105호

사용승인일: 2017년 10월 25일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 546,000,000원

토지면적: 84.55㎡ (약 25.57평)

토지지분: 84.5475㎡ (약 25.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.77㎡ (약 21.99평)

건물지분: 72.7719㎡ (약 21.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 전용면적: 72.7719㎡ (약 21.99평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "운양동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 근린생활시설 및 아파트 등으로 이루어진 주거지대를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 운양역이 인근하여 교통 여건은 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류에 해당합니다.

또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 및 이전 등기가 존재하며, 다수의 근저당권, 압류, 가압류가 등기되었으나 모두 말소되었습니다.

을구 4번 주택임차권(정은택, 260,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이경진

보증금: 5,000,000원

차임: 1,600,000원

전입일자: 2025-08-26

대항력: 없음

* 임차인: 정은택

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-02-20

확정일자: 2018-02-20

배당신고일자: 2023-02-06

대항력: 있음

비고: 권리분석상 말소되지 않는 선순위 임차인으로, 보증금 전액 인수 대상입니다.

* 임차인: 최성민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-05

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을구 4번, 임차인: 정은택, 보증금: 260,000,000원)가 존재합니다. 이 보증금은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

최근 2026년 1월, 4월, 6월 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(72.7719㎡)의 아파트 매매가는 49,000,000원에서 50,500,000원 사이에서 형성되었습니다.

본건의 감정가는 546,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 편입니다.

인수되는 임차인의 보증금 260,000,000원을 고려할 때, 총 매수 비용에 대한 시장 가격 비교가 중요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 주위 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 있습니다.

* 교통: 운양역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 아파트 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시설: (별도 검색 결과 없음. 현장 방문 및 주변 탐문을 통해 추가 확인 필요)

* 혐오시설: (별도 검색 결과 없음. 현장 방문 및 주변 탐문을 통해 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(정은택)의 보증금 260,000,000원 인수입니다. 이 금액은 배당으로 모두 변제되지 않을 경우 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 책정되어 있어, 경매 낙찰 후 재매각 시 수익률 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 운양동의 신축 아파트로, 우수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수라는 큰 부담이 존재하므로, 입찰 전 권리관계 및 인수 보증금 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다. 최근 실거래가와 감정가의 차이를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신도시 내 아파트: 김포한강신도시 내에 위치하여 주거 가치가 높습니다.

* 편리한 교통: 운양역 인근으로 대중교통 이용이 용이합니다.

* 양호한 주변 환경: 학교 및 근린생활시설 인접으로 생활이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 546,000,000원, 최근 실거래가 490,000,000원 ~ 505,000,000원, 인수 보증금 260,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치를 기준으로 입찰가를 산정합니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려하여, 낙찰 후 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 범위 내에 들어오도록 전략적으로 접근해야 합니다.

보수적인 관점에서, 총 매수 비용을 시장 거래가 범위(약 500,000,000원 ~ 546,000,000원)에 맞추기 위해, 예상 입찰가를 240,000,000원에서 280,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

이는 입찰가 240,000,000원일 경우 총 지출 500,000,000원, 입찰가 280,000,000원일 경우 총 지출 540,000,000원이 되는 계산입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.