나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3319 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 365-7 예지움 제101동 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '등촌중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 9호선 등촌역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2015-12-23) 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 사다리형 평지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 기타도로시설(사도)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 280,000,000원)

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3319 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 365-7 예지움 제101동 제2층 제203호

용도: 도시형생활주택

건물명: 예지움

동/호수: 101동 203호

사용승인일: 2015년 12월 29일

감정가: 254,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

총 층수: 6층

해당 층수: 2층

전유 면적 (건물면적): 30.00㎡ (약 9.08평)

토지 면적: 19.15㎡ (약 5.80평)

총 세대수: 30세대 (단지 전체)

주차 대수: 총 21대 (단지 전체)

건축 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 등촌동 365-7 예지움 제101동 제2층 제203호.

* 주위환경: '등촌중학교' 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택 밀집 지역으로 주변 환경은 보통임.

* 교통: 지하철 9호선 등촌역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 진출입 가능하며, 남측 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있음.

* 도시계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 현대캐피탈 가압류 (접수일자: 2023-11-13)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 매각으로 소멸 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 채무총액: 298,804,060원

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김선우)

* 보증금: 280,000,000원

* 전입일자: 2022-06-03

* 확정일자: 2022-05-04

* 배당신고일자: 2024-06-11

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 주택임차권 등기. 본 물건은 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됨.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2024-11-11

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2024-10-07

* 대항력: 없음

* 집합건물 등기부 요약

* 을3: 주택임차권 (김선우, 280,000,000원, 2024-06-11 접수) - 매각으로 소멸 예정.

* 갑6: 가압류 (현대캐피탈, 18,804,060원, 2023-11-13 접수) - 말소기준권리.

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 280,000,000원, 2026-01-21 접수) - 매각으로 소멸 예정.

1.3. 상권분석

* 건물: '예지움'은 2015년에 준공된 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 총 6층 건물 중 2층에 해당함.

* 주변 시세 분석:

* 2016년 준공된 29.9㎡(약 9.05평) 다세대주택이 2026년 7월 21,000만원(2.1억 원)에 매매됨.

* 2015년 준공된 43.14㎡(약 13.05평) 다세대주택이 2026년 7월 33,000만원(3.3억 원)에 매매됨.

* 2017년 준공된 42.96㎡(약 13.00평) 다세대주택이 2026년 7월 30,000만원(3.0억 원)에 매매됨.

* 본건은 전유 면적 30.00㎡(약 9.08평)으로, 주변 29.9㎡(약 9.05평) 다세대주택과 면적, 건축 연식(2015년 vs 2016년)이 유사하며, 주변 시세와 비교 시 합리적인 가격대를 형성할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 등촌역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 이동이 용이함.

* 편의시설: 주변에 등촌중학교가 위치하고 있으며, 상업 시설 및 생활 편의시설 이용이 편리한 지역임.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적인 편임.

* 건물 시설: 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 등 현대적인 생활 편의 시설이 구비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차 보증금: 선순위 임차권자인 김선우(HUG)의 보증금 2억 8천만 원이 있으나, 대항력이 없어 법적으로는 매각으로 소멸될 예정임. 그러나 "주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 특이사항이 있어, HUG의 잔액 반환 청구권 포기 여부가 매각 절차 진행 및 낙찰자의 보증금 관련 부담에 영향을 줄 수 있음. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요함.

* 항공기 소음: 본건은 김포공항 인근 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '원추표면구역'에 포함되어 있어 항공기 이착륙 시 소음 피해가 발생할 수 있음. 특히 항공기 소음 피해 지역으로 지정된 강서구, 양천구 일대의 주민들은 항공기 소음으로 인한 불편을 호소하고 있으며, 이는 거주 환경에 영향을 줄 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 대상, 아파트 용도로 지정되어 있으나, 본건 도시형생활주택도 해당될 가능성이 있어 확인이 필요함.

* 기타 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 도시계획 규제가 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 9호선 등촌역 역세권이라는 우수한 교통 환경과 다세대주택 밀집 지역으로서의 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 2015년 준공된 비교적 신축급 건물이며, 면적 대비 합리적인 감정가가 책정되었습니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위의 임차권, 가압류, 압류 등이 존재하여 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 임차인 김선우(HUG)의 보증금 2.8억 원과 관련된 '주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 점은 가장 큰 쟁점입니다. 대항력이 없는 임차인이지만, HUG 관련 조건이 명확히 처리되지 않으면 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다. 또한, 김포공항 인근 지역 특성상 항공기 소음 피해가 발생할 수 있다는 점은 유의해야 할 리스크입니다. 이러한 부분들을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 9호선 등촌역 도보권으로 서울 주요 지역 접근성이 뛰어남.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경 제공.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신식 건물임.

* 합리적인 시세: 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세와 비교 시, 감정가 대비 투자 메리트 존재 가능.

* 생활 편의시설: 학교, 상업시설 등 생활 편의시설 접근성 양호.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 5,400만 원입니다.

주변 유사 면적(약 9평) 다세대주택의 최근 매매가는 2억 1,000만 원 수준으로 파악되었습니다.

임차인 김선우(HUG)의 보증금 2억 8,000만 원은 대항력이 없으나, '청구권 포기 조건 매각'이라는 특이사항이 존재합니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 낙찰자가 추가적인 부담을 안을 가능성이 있습니다. 또한, 김포공항 인근 지역의 항공기 소음은 거주 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가(2억 5,400만 원)보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. HUG 관련 조건 처리 경과 및 소음 문제에 대한 개인적인 허용 수준을 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

주변 거래 사례 및 리스크 요인을 고려하여, 예상 입찰가를 2억 1,000만 원 ~ 2억 3,000만 원 범위로 제안합니다.

상기 예상 입찰가는 현재 시점에서의 정보와 분석을 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 권리관계 재확인, 최신 시세 변동 등을 면밀히 검토하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.