나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3228 [1] 서울특별시 양천구 신월동 129-1 레이크파크빌 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월1동 주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 인근 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일:2016.03.09) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 하이새시 창호 등 입니다.

이용상태

공부상 도시형생활주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로, 도시형생활주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 7M내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>,수평표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서양천교육 청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구 역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3228 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 129-1 레이크파크빌 제2층 제203호

용도: 도시형생활주택

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 16.84㎡ (약 5.1평)

건물면적: 28.42㎡ (약 8.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 185,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.4. 건물 개요

건물명: 레이크파크빌

준공일: 2016년 3월 9일

구조: 철근콘크리트조

층수: 지하 0층, 지상 6층 중 제2층 제203호

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 등 (상세 내용은 2.1.3 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월1동 주민센터' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 김포공항 인근 지역에 속해 공항 소음 구역 및 관련 규제가 존재합니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 7M 내외의 포장도로와 각각 접하여 차량 및 보행자 통행이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부상 다양한 소유권 이전, 신탁, 압류, 가압류 등이 존재하며, 말소기준권리는 2022년 6월 15일 강동세무서장의 압류입니다.

* 채권 총액은 약 214,243,165원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 점유인: 이삼봉)

* 보증금: 186,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 25일

* 확정일자: 2021년 5월 6일

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. HUG 인수 조건 변경 및 매각 조건에 따라 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건 매각 시 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리(갑7, 압류)보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(을5) 또한 말소 예정이므로 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 특별 매각 조건에 따라, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소를 조건으로 합니다. 이는 매수인이 보증금을 인수하지 않음을 명확히 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

* 최근 2026년 5월에 거래된 유사 물건들의 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 신월동 460-5번지 연립주택 (대경4차) 55.27㎡, 3층: 210,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 신월동 523-26번지 다세대주택 (효성쉐르빌) 52.41㎡, 6층: 302,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 신월동 9-3번지 다세대주택 (수명산시그니처) 55.56㎡, 2층: 329,000,000원 (2026년 5월 거래)

4.2. 시세 분석 및 동향

* 본건의 전용면적은 약 28.42㎡ (8.6평)으로, 최근 거래된 유사 물건 중 면적이 더 넓은 사례(15.8평~16.8평)의 거래가액은 30,200만원에서 32,900만원 수준입니다.

* 이를 평당 가격으로 환산 시 약 191만원/평에서 196만원/평 수준으로, 본건 면적(8.6평)에 적용하면 약 16,426만원에서 16,856만원의 시세가 추정됩니다.

* 본 건의 감정가는 185,000,000원으로, 유사 물건의 평당 시세 대비 약 10% 정도 높게 책정되었으나, 건물 연식(2016년 준공)이 양호하고 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.3. 시세 기반 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금이 없는 점, 건물 연식, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 185,000,000원을 기준으로 낙찰률 90~100%를 예상해 볼 수 있습니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰을 고려합니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 '신월1동 주민센터'가 있으며, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 학교 등 교육 시설에 대한 상세 정보는 본 자료에서 제공되지 않으나, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용될 수 있습니다. 정확한 확인은 교육청에 문의 필요합니다.

5.3. 기타 생활 정보

* 건물 내 엘리베이터, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 본 건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항소음 방지 및 소음대책지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등, 아파트 용도 관련)

* 입찰 전 해당 법규에 따른 제한사항을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 위험

* 명시된 임차인(주택도시보증공사/이삼봉)의 대항력은 없으며, 매각으로 소멸될 예정이므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '특별 매각조건'으로 인해 채권자와 매수인 간의 명확한 합의가 있었는지, 향후 명도 과정에서 추가적인 마찰 가능성은 없는지 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 건축물대장상 '도시형생활주택(연립주택)'으로 되어 있으나, 등기부상 '집합건물'로 관리되고 있습니다. (일반적인 연립주택과 달리 구분등기)

* '주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보'에서 제공된 최근 매매 사례 중 1981년 건축된 '대경4차' 연립주택은 본건 건물(2016년 준공)과 건축 연식 및 형태에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

* 본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2016년 준공)에 해당합니다.

* 권리상 특이사항이 없어 명확한 권리 인수가 예상되며, 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 합리적으로 책정되어 있으며, 소형 면적이라 1인 가구 또는 소형 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

* 다만, 공항 소음 구역 등 일부 행정적 제한 사항이 존재하므로, 이에 대한 사전 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 최신 준공(2016년)으로 인한 양호한 건물 상태 유지.

* 권리관계가 명확하여 매수인의 부담이 없음 (보증금 미인수).

* 합리적인 감정가 대비 주변 시세 고려 시 투자 가치 상승 여력.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮음.

8.2. 고려사항

* 공항 소음, 과밀억제권역 등 행정적 제한 사항 확인 필요.

* 향후 명도 과정에서의 잠재적 마찰 가능성(특별 매각 조건 관련).

* 소형 주택으로 임대 수익률보다는 시세차익 또는 실거주 목적에 더 적합할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 반영 산정

* 본건 면적(28.42㎡, 약 8.6평)과 유사 면적의 최근 거래가(약 1.91~1.96만원/평)를 기준으로 산정한 시세는 약 16,426만원 ~ 16,856만원입니다.

* 감정가는 185,000,000원으로, 시세 대비 약간 높은 수준이지만, 권리 인수 부담이 없는 점, 건물 상태 등을 고려하면 적정 범위 내로 판단됩니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하로 결정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 입찰 전략 제언

* 보수적으로 접근하여 감정가의 90~95% 수준인 166,500,000원에서 175,750,000원 사이에서 입찰가를 고려하거나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 감정가 수준인 185,000,000원까지 상향 조절하는 전략을 제안합니다.

* 최종 입찰가는 보증금 미인수 금액(0원)과 명도 예상 비용 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 170,000,000원에서 185,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.