나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3315 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 758-3 마곡헤리움2차 제11층 제1115호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 업무용빌딩, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "마곡나루역" 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 집합건축물대장상 2016.04.26.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 11층 1115호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 및 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 오피스텔 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 왕복2차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계 약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 등기사항전부증명서상 대지권비율이 등재되어 있으나 토지대장상 대지권 등록부는 등재되어 있지 않고 공유지연명부상에도 대지권지분이 기재되어 있지 않는 바 경매 진행 시 참고하기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3315 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 758-3, 마곡헤리움2차 제11층 제1115호

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 사용)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 11층

* 사용승인일: 2016년 4월 26일

* 토지면적: 5.14㎡ (약 1.56평)

* 건물면적 (전용면적): 22.51㎡ (약 6.81평)

* 감정가: 170,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 매각조건: 임차인 한진희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 (매수인은 임차인 보증금 인수 부담 없음)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡중학교" 북동측 인근에 위치하고 있음.

* 주위는 업무용 빌딩, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황

* 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "마곡나루역" 등이 소재하여 교통이 편리한 편임.

* 제반 차량의 진출입이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)으로 지정되어 있음.

* 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등으로 인한 일부 제한 사항이 존재함.

* 도시개발구역으로 지정되어 향후 지역 발전 가능성이 있음.

3. 권리분석

* 등기부현황

* 말소기준권리: 2026년 1월 21일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기.

* 본건 등기부상 권리 사항은 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 한진희

* 보증금: 168,000,000원

* 전입일자: 2020년 8월 3일

* 확정일자: 2022년 10월 15일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 본 건은 임차인이 대항력이 없으며, 임차권등기가 말소될 예정임. 임차인은 매각 조건에 따라 보증금 잔액 반환 청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소해야 하므로, 매수인은 임차인의 보증금에 대한 인수 부담이 없음.

* 권리분석 요약

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 매수인은 인수해야 할 특별한 부담 있는 권리 없이 깨끗한 상태로 물건을 취득할 수 있음.

4. 상권분석

* 주변 개발 현황

* 본건이 위치한 마곡지구는 대규모 도시개발사업이 완료된 지역으로, 첨단 산업단지, 주거, 상업 시설이 복합적으로 개발되어 있음.

* 상권 특징

* 주변에 다수의 업무시설 및 오피스텔이 밀집해 있어 직장인 수요가 높음.

* 마곡나루역 역세권으로 유동인구 및 잠재적 임차 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익 기대 가능.

5. 생활정보

* 편의시설

* 주변에 대형 상업시설, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설

* 인근에 마곡중학교 등 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 반환 조건

* 임차인 한진희는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 임차인이 이 조건에 동의하지 않을 경우, 법적 분쟁 발생 가능성이 있으므로 사전에 임차인과의 소통 및 조건 확인이 필수적임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 본 건은 대항력 없는 임차인의 보증금 반환 조건부 매각이나, 임차인의 조건 포기 여부 확인이 중요함.

* 기타 법규 및 제한

* 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 주변 환경 요인

* "중요시설물보호지구(공항)" 지정으로 인해 항공기 소음 등 공항 이용과 관련된 환경적 요인이 존재할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 마곡지구의 중심부에 위치하며, 마곡나루역 역세권으로 교통 및 생활 인프라가 우수함.

* 최근 개발된 지역으로 젊은 직장인 수요층이 풍부하여 임대 수익률 및 시세 상승 잠재력이 높음.

* 권리 관계가 명확하며 인수할 보증금 부담이 없다는 점은 큰 장점임.

* 단, 임차인의 보증금 반환 조건 포기 여부에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 공항 관련 환경적 요인은 고려 대상임.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 마곡지구의 지속적인 개발과 배후 수요 증가로 인한 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* 마곡나루역 도보 거리 역세권 입지로 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 운영 가능.

* 인수할 권리 부담이 없는 비교적 안전한 물건.

* 주거용 오피스텔로서 높은 수요층 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 결과, 본건과 동일 면적(22.51㎡)의 최근 매매가는 2026년 5월 기준 147,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 형성되어 있음.

* 본건의 감정가는 170,000,000원으로, 최근 실거래가 최고가(155,000,000원) 대비 높은 편임.

* 대상 물건은 11층으로, 10층 실거래가(155,000,000원) 보다 높은 가치 평가가 가능하며, 감정가 수준을 고려할 때 시세 대비 낙찰가율은 85-90% 수준이 합리적일 수 있음.

* 인수 보증금이 없고 권리상 특별한 부담이 없는 점을 감안하여, 최근 최고가 거래 사례 및 층수를 고려한 적정 입찰가를 산정함.

* 예상 입찰가: 158,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.