나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3211 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 334-27 마이빌9차 제1층 제102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2020년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층건내 제1층 제102호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대주택(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, "도시형생활주택(단지형다세대주택)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2026타경3211 (1) 사건의 경매 물건에 대한 분석 결과입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3211 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 334-27 마이빌9차 제1층 제102호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 161,000,000원

* 토지면적: 10.62㎡ (약 3.21평)

* 토지지분: 10.62㎡ (약 3.21평)

* 건물면적: 15.48㎡ (약 4.68평)

* 건물지분: 15.48㎡ (약 4.68평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축연도: 2020년 6월 (사용승인)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 층수: 지상 1층 (총 5층 건물)

* 특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

남측 및 동측으로 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역(7층이하)

* 기타 제한사항: 도로(접합), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 및 대상 상이)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 1월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(말소기준권리: 부산지방법원 2022카단106754)입니다.

3.2. 등기부 현황 (요약)

* 소유권보존: 2020-06-22, 주식회사해청제이에스종합건설

* 소유권이전: 2021-08-20, 고완석

* 주요 권리사항: 가압류, 압류 (구로구, 강서세무서장), 강제경매 (주택도시보증공사) 등이 등기되었으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 953,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박고은

* 보증금: 1,500,000원

* 차임: 550,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 보증금 및 차임은 현재 상태에서 파악되었으나, 정확한 권리관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이상선)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-20

* 확정일자: 2021-07-13

* 배당신고일자: 2023-09-08

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 주택임차권은 말소 처리되어 있으나, 특별 매각 조건에 따라 HUG의 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건이 적용됩니다.

3.4. 권리분석 종합

본 건은 말소기준권리 이하 모든 등기사항이 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다. 인수되는 보증금은 0원으로 파악되어, 매수인이 부담할 임차보증금은 없습니다. 다만, 특별 매각 조건에 따른 HUG와의 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 개봉동 일대는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. "개웅초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

* 개웅초등학교 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

* 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 규제

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축물의 높이 제한이 있습니다.

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하여 개발 및 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.2. 특별 매각조건 및 HUG 관련 사항

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, HUG의 관여가 깊습니다.

* "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 특별 조건은 매수인이 임차인 관련 권리 주장을 받지 않도록 HUG가 처리함을 전제합니다. 이는 절차상의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 매수인은 HUG와의 협의 및 관련 서류를 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 사항

* 건물 면적이 15.48㎡로 비교적 작아, 1~2인 가구 또는 임대 수익형 투자에 적합할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이지만 소형 평형에 해당합니다. 개봉동 주거지역 내에 위치하며, 개웅초등학교 인근으로 교육 환경을 갖추고 있습니다. 경매 절차에 있어 주택도시보증공사(HUG)의 개입이 크고 특별 매각 조건이 명시되어 있어, 권리 관계는 명확하나 절차 진행 시 HUG와의 긴밀한 소통 및 확인이 필수적입니다. 모든 등기상의 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 인수되는 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 서울시 내의 주거용 부동산으로, 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 소형 평형으로 1인 가구나 젊은 층을 대상으로 한 임대 수익형 투자가 가능합니다.

* 주택도시보증공사가 경매 채권자로 참여하고 특별 매각 조건을 제시한 점은, 채권 회수 및 자산 정리에 대한 명확한 의지가 있음을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 161,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 지역의 연식이 오래된 다세대주택(약 51.48㎡)이 250,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 연식이 매우 신축(2020년)이고 면적이 작다는 점을 감안할 때, 감정가는 시장 가치를 적절히 반영한 것으로 판단됩니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 진행하며, 특별 매각조건으로 대항력 포기 조건을 제시하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰 경쟁률 및 유찰 가능성을 예측하기는 어렵습니다.

따라서, 보수적인 접근을 고려하여 감정가 수준인 161,000,000원부터 시작하여, 시장 상황 및 본 건의 정확한 상태, 투자 목적에 따라 170,000,000원 내외까지 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본 건의 내부 상태, 현장 답사를 통한 추가 정보, 그리고 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.