나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3189 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 지하철 5호선 "영등포시장역" 북동측 인근 에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 중소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 '영등포시장역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상13층건 내 제3층 제302호로서 (사용승인일: 2020.05.21), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 마감 등 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)(공부상 용도)(침실1, 방1, 주방, 욕실, 현관, 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 업무시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥 탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2 026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31. 허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183번지에 위치한 메이슨리치 오피스텔 제3층 제302호입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3189 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 지하 2층, 지상 13층 건물 중 3층에 해당하며, 2020년 5월 21일에 사용승인을 받았습니다.

감정가는 355,000,000원입니다.

토지 면적은 8.51㎡ (약 2.57평)이며, 건물 면적은 29.97㎡ (약 9.06평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 설비로는 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재탐지 및 스프링클러 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 현재 침실 1, 방 1, 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근에 위치하여 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다.

주변 지역은 주상복합 건물, 오피스텔, 중소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 기능이 활발한 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 주차에 불편함이 없습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 2월 29일자 영등포구의 압류입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리(주택임차권, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다.

등기부채권 총액은 329,000,000원(주택도시보증공사 강제경매 금액)입니다.

특별 매각 조건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 임차인 현황

* ABROSSIMOVAOLESSYA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-04, 대항력 없음.

* MAMEDOVAVASILISA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-08, 대항력 없음.

* UTEBAYASSEL: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-22, 대항력 없음.

* MASSIMKHANAIRIN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-04, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김별): 보증금 329,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-16, 확정일자 2021-10-22, 배당신고일자 2023-11-29, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 영등포동 일대는 지하철 5호선 영등포시장역을 중심으로 형성된 역세권 상권입니다.

주거시설과 업무시설, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인근에 대규모 상업 및 업무 시설들이 발달해 있어 배후 수요가 탄탄하며, 이는 오피스텔의 임대 수익 및 자산 가치 유지에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 영등포시장역을 도보로 이용할 수 있으며, 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

편의시설: 단지 주변에 다양한 근린생활시설, 상점, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주거 쾌적성: 주거와 상업이 복합된 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주변 혐오시설: 현재 조사된 바로는 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 본 물건은 주택도시보증공사의 채권으로 경매가 진행되었으며, 임차인과 HUG의 승계 조건에 대한 특수성이 존재합니다. 다만, 모든 임차인의 대항력이 없고 을구 임차권 또한 말소되는 것으로 확인되어 낙찰자의 직접적인 법적 부담은 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 효력 기간은 2026년 12월 31일까지입니다. 특히 아파트 용도에 대한 지정 기간이 남아있어, 향후 용도 변경이나 관련 거래 시 확인이 필요할 수 있습니다. (현재 오피스텔 용도로는 직접적인 영향이 적을 수 있습니다.)

명도: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상되나, 점유자에 대한 명도 협의는 필요합니다.

1.6. 종합 의견

메이슨리치 오피스텔은 영등포시장역 역세권에 위치한 신축 건물로서, 뛰어난 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

HUG 관련 특수 조건은 명확히 이해하고 접근한다면, 낙찰자에게 유리한 거래 조건이 될 수 있습니다.

향후 잠재적인 토지거래허가구역 지정 만료 시점 등을 고려하여 장기적인 관점에서의 투자도 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 인근으로 교통 및 접근성이 매우 우수합니다.

신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 내외부 상태 및 설비가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리상 안전: 모든 권리 관계가 소멸되어 인수할 권리가 없어 안전하게 투자할 수 있습니다.

소형 면적: 29.97㎡의 전용면적으로 1인 가구 임대 수요 및 소규모 사업장으로 활용하기에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 355,000,000원입니다.

최근 유사 면적(약 30㎡)의 메이슨리치 오피스텔 또는 인근 지역 오피스텔 매매 시세가 330,000,000원에서 380,000,000원 사이에서 형성되고 있는 것으로 파악됩니다.

본건은 인수되는 보증금이 0원이고 권리상 안전하며, 신축 건물이라는 장점을 고려할 때 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서의 입찰도 가능할 것으로 보입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간(2026.12.31까지)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 370,000,000원

* 권장 입찰가: 350,000,000원 (감정가 수준에서 보수적으로 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.