나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3329 [1] 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 영등포구 당산동2가 소재 지하철 2 · 5호선 환승역 '영등포구청역' 남서측 인근에 위치하고, 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철5호선 '영등포시장역' 및 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 제6층 제603호로서, (사용승인일 : 2022.04.05.) 외벽은 석재마감 등 창호는 섀시창호마감 등임.

이용상태

관련 공부상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용주임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법 >, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-31 46)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트 (건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기 타 -

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3329 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제6층 제603호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 제6층 제603호 (사용승인일: 2022.04.05.)

건물 특징: 외벽 석재마감, 창호 섀시창호마감

건물 설비: 위생 및 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 398,000,000원

토지면적: 9.97㎡ (약 3.02평)

건물면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

건물 전유면적: 15.33㎡ (약 4.64평) (JSON 분석 기반)

1.4. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울시 영등포구 당산동2가에 위치하며, 지하철 2·5호선 환승역인 '영등포구청역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 '영등포시장역' 및 다양한 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 최상범 (2022.04.14. 접수)

* 가압류: 수협은행 (1,567,749,529원, 2024.01.05. 접수) - 말소기준권리

* 압류: 양천세무서장 (2026.01.13. 접수)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (395,000,000원, 2026.01.22. 접수)

* 주택임차권: 이수진 (395,000,000원, 2024.02.15. 접수, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: H (HNINHTOOYEESOE)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-10-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: K (KHURRAMOVAEZOZAJASURBEXKIZI)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-07-20

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: M (MYRATGELDIYEVAGULJEMAL)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-07-20

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 395,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-07-01, 확정일자: 2022-05-24, 배당신고일자: 2024-02-15

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정이나, 본건 경매의 채권자로서 복잡한 권리 관계가 존재함.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소기준권리(수협은행 가압류) 이하 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

단, 물건명세서상 명시된 바와 같이, 임차인 이수진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG의 채권이 경매로 진행되었으며, 매수인은 잔여 임차보증금에 대한 추가적인 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 당산동2가 일대는 지하철역을 중심으로 오피스텔, 다세대주택이 밀집해 있으며, 더불어 다양한 종류의 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. 이는 주거 및 생활 편의 시설 이용에 용이함을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 지하철역(영등포구청역, 영등포시장역) 및 다수의 노선버스 정류장이 있어 시내 접근성이 우수하며, 주변에 형성된 상업 지역을 통해 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 개발 계획 및 시설

본 건 토지이용계획상으로는 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 여러 법규에 따른 제한사항(가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래허가구역 등)이 존재합니다. 현재까지 확인된 혐오시설이나 특별한 개발 악재는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 복잡성

HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 복잡한 인수조건 및 권리포기 조건이 명시되어 있어 권리분석 및 명도 과정에서 세심한 주의가 요구됩니다.

6.2. HUG 관련 조건

임차인 이수진 및 주택도시보증공사의 임차보증금반환청구권 포기 조건은 본 건의 가장 중요한 매각 조건입니다. 이 조건이 명확하게 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부 채권 총액이 약 19억 6천만원으로 매우 높아, 부동산 시장 변동에 따른 추가적인 위험 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 서울 영등포구 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 HUG와의 복잡한 권리 관계 및 높은 총 채무액으로 인해 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히 HUG의 임차보증금반환청구권 포기 조건이 명확히 이행되는지 여부가 투자 성공의 핵심입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 교통 요충지(2, 5호선 환승역 '영등포구청역' 인근)에 위치한 신축급 건물입니다.

* 소형 면적으로 임대수익 또는 실거주 목적 투자에 적합할 수 있습니다.

* HUG의 권리 포기 조건이 명확하다면, 인수 후 보증금 관련 추가 부담이 없을 수 있습니다.

8.2. 기회

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 권리 관계 명확화 및 시장 상황에 따라 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충으로 인한 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 'PLUSVIEW' 빌딩(당산동2가 32-1, 2023년 건축)의 유사 면적(15.33㎡) 다세대주택 매매 사례는 2025년 10월 3억 1,500만원 ~ 3억 3,000만원, 2026년 4월 3억 2,000만원 수준으로 거래되었습니다. 본건(서경홈타운, 28-1번지, 2022년 건축)의 감정가는 3억 9,800만원으로, 주변 유사 물건의 실제 거래가보다 약 6,500만원 ~ 8,300만원 가량 높게 책정되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 HUG의 복잡한 권리 포기 조건이 명시되어 있어, 입찰 전 법률 전문가와 함께 해당 조건의 확실성을 면밀히 검토해야 합니다. 만약 HUG의 보증금반환청구권 포기가 확실하게 이행된다는 전제하에, 최근 유사 물건의 실거래가 범위를 고려할 때 다음과 같이 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 3억 1,000만원 ~ 3억 3,000만원.

보수적인 관점에서 접근 시, 인근 실거래가 상단 또는 평균가 수준에서 보증금 관련 위험 프리미엄을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.