나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3270 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 571-1 예성주택 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '대일고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용 중인 것으로 추정됨. ※ 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못한 바, 본건의 내부구조는 집합건축물대장상 건축물 현황도 및 외부 관찰 등에 의하여 작성하여, 실제 내부구조와는 다소 차이가 있을 수 있으며, 내부상태는 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준하여 평가하였으니, 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생 급·배수 시설, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 필지 및 인접 도로 대비 완만한 경사의 가장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

2필지 일단의 토지로서, 북측 및 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

등촌동 571-1 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 등촌동 571-9 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 근저당권(채권최고액 금44,000,000원, 2023년 12월 22일 제229456호) 및 주택임차권(임차보증금 금255,000,000원(2022.5.31.자로 금5백만원 증액), 2024년 6월 27일 제125607호)이 등기되어 있음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3270 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 571-1 예성주택 제6층 제602호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 305,000,000원 (삼억오백만원)

* 토지면적: 22.85㎡ (약 6.91평)

* 토지지분: 22.85㎡ (약 6.91평)

* 건물면적: 34.27㎡ (약 10.37평)

* 건물지분: 34.27㎡ (약 10.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '대일고등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 교통상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 6층 건물 중 제6층 제602호입니다.

* 외벽: 벽돌쌓기 마감입니다.

* 창호: 샷시 창호입니다.

* 이용상태: 도시형생활주택(방 2, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 건물 사용승인일: 2017년 02월 16일입니다.

* 주의사항: 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 구조를 확인하지 못하였으므로, 집합건축물대장상 건축물 현황도 및 외부 관찰에 따른 내용과 실제 내부 구조가 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.4. 설비내역

* 위생 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지 및 인접 도로상태

* 토지 형상: 인근 필지 및 인접 도로 대비 완만한 경사의 가장형 토지입니다.

* 이용상태: 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 2필지 일단의 토지로서, 북측 및 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 등촌동 571-1 및 571-9: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 용도: 아파트, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

1.7. 권리분석

* 경매신청채권자: 주택도시보증공사

* 채권총액: 299,000,000원 (근저당 44,000,000원 + 주택임차보증금 255,000,000원)

* 말소기준권리: 2023년 12월 22일 접수된 근저당권 (채권최고액 44,000,000원)

* 등기된 주요 권리:

* 주택임차권: 김진오, 임차보증금 255,000,000원 (2022.5.31. 5백만원 증액), 2020년 6월 18일 전입, 2020년 5월 15일 확정, 2024년 6월 27일 배당신고.

* 근저당권: 김현철, 채권최고액 44,000,000원 (2023년 12월 22일)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김진오)

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-18

* 확정일자: 2020-05-15

* 배당신고일자: 2024-06-27

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

1.8. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 7월, 서울 강서구 등촌동):

* 건물명: 고센아트빌 (2015년 준공), 면적: 43.14㎡, 거래가: 33,000만원 (㎡당 약 765만원)

* 건물명: 라온제나 (2017년 준공), 면적: 42.96㎡, 거래가: 30,000만원 (㎡당 약 698만원)

* 건물명: 멤버스빌B동 (2016년 준공), 면적: 29.9㎡, 거래가: 21,000만원 (㎡당 약 702만원)

* 주변 평균 시세: ㎡당 약 700만원 ~ 760만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건 건물 면적: 34.27㎡ (약 10.37평)

* 본건 감정가: 305,000,000원 (㎡당 약 890만원)

* 비교 분석: 본건의 감정가가 최근 거래된 주변 시세 대비 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.9. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 대일고등학교가 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있고 차량 진출입이 용이하여 교통 여건이 무난한 편입니다.

1.10. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 임차인 대항력 포기: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리할 수 있으나, 관련 세부 절차 및 조건에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 내부 구조 불확실성: 건물 내부 구조 확인이 미흡하여, 실제와 다를 경우 명도 및 내부 수리 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 추가적인 가치 상승 요인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등 일부 토지 이용 제한이 있어 향후 건축 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 대일고등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리관계상 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, HUG 관련 매각 조건은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

* 다만, 주변 시세 대비 높은 감정가와 내부 구조 확인의 한계점은 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.12. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없습니다.

* HUG 조건 활용 가능성: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리한 거래 환경을 제공할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 강서구 등촌동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

1.13. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 305,000,000원입니다.

* 주변 최근 거래 시세(2026년 7월)에 따르면, 유사 면적의 다세대 주택이 ㎡당 약 700만원 ~ 760만원에 거래되었습니다. 본건 전용면적(34.27㎡) 기준으로 환산 시, 약 240,000,000원 ~ 260,000,000원 수준입니다.

* 본건은 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, HUG 관련 인수조건 변경 사항이 매수인에게 유리하게 작용할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 시장 시세와 감정가를 절충한 수준으로, 약 270,000,000원 ~ 290,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.