나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3301 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 680-6 에스케이이캐슬 제4층 제405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "신영초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 공부상 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물 중 제4층 제405호로서, (사용승인일: 2019.04.29) 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))임. (후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 난방설비, 급배수설비, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 등고 평탄한 "사다리형" 토지로 공동주택(도시형생활주택(단지형 다세대))건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15미터, 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층이하)), 가축사육제한구역(예외 : 애완 및 방범용 가축) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축 +옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행 령 별표1))임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 대림동 680-6 에스케이이캐슬 제4층 제405호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3301 (1)이며, 감정가는 315,000,000원입니다.

토지 면적은 16.61㎡ (약 5.02평)이며, 건물 면적은 27.01㎡ (약 8.17평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있으며, 주의사항으로는 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "신영초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: Appraisal].

주변은 단독주택, 다세대 및 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다 [cite: Appraisal].

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다 [cite: Appraisal].

가마산로46길 8 (대림동)으로 주소가 등록되어 있으며, 서울도신초등학교가 도보 약 7분 거리에 배정되어 있습니다.

지하철 7호선 신풍역이 도보 약 13분 거리에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 집합건물로서 소유권 보존 등기 이후 소유권 이전, 주택 임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

말소기준권리는 서초세무서장의 압류(갑7)입니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 강제경매를 신청하였으며(갑9), HUG의 가압류(을8) 등기 또한 말소 예정입니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

임차인 신혜진의 주택임차권(을3)은 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있습니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

임차인 현황에 따르면, 임차인은 주택도시보증공사(신혜진)이며 보증금은 310,000,000원, 차임은 0원입니다 [cite: 임차인현황]. 전입일자는 2021년 9월 23일, 확정일자는 2021년 8월 30일입니다 [cite: 임차인현황].

중요한 점은 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으며(대항력: 없음), 특별 매각 조건에 따라 주택도시공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다 [cite: 물건명세서 참고사항]. 따라서 인수되는 임차 보증금은 0원입니다 [cite: 권리분석].

집합건물 등기부상 말소 예정인 권리들이 다수 존재하며, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 건은 주위가 단독주택, 다세대 및 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역에 위치합니다 [cite: Appraisal].

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 비교 대상이 되는 동일 건물(SKE캐슬)이 아닌 인근의 다른 다세대 주택의 거래 사례가 확인되었습니다.

2026년 7월 거래된 1990년식 다세대 주택(대림동 604-33)은 전용면적 31.76㎡에 139,200,000원, 1994년식 다세대 주택(대림동 1111-5)은 전용면적 31.72㎡~31.84㎡에 53,970,000원에 거래된 것으로 나타났습니다.

이러한 거래 사례들은 본 건(2019년 건축, 감정가 315,000,000원)과 건축 연도 및 감정가 면에서 상당한 차이를 보여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

본 건과 동일 건물인 SKE캐슬의 다른 정보에 따르면, 2025년 6월 8평형(전용면적 약 26.33m²)이 265,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가와 더 유사한 수준입니다.

주변 상가 및 편의시설은 마트와 편의점은 있으나, 식당 등 생활 편의시설이 많지 않다는 의견도 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 철근콘크리트 경사지붕 구조의 지상 5층 건물 중 4층에 위치하며, 사용승인일은 2019년 4월 29일입니다 [cite: Appraisal, 3].

내부 설비로는 위생, 난방, 급배수, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다 [cite: Appraisal].

건물의 외벽은 치장 벽돌 쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다 [cite: Appraisal].

토지는 인접 토지 대비 등고 평탄한 "사다리형" 토지로, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다 [cite: Appraisal].

북동측으로 폭 약 15미터, 북서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다 [cite: Appraisal].

난방 방식은 개별난방(도시가스)을 사용하며, 주차 공간은 여유로운 편입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 사항입니다. 비록 대항력이 없고, 매각 조건에 따라 보증금 인수 의무가 없다고 명시되어 있으나 [cite: 임차인현황, 물건명세서 참고사항], 경매 절차상의 예상치 못한 변수나 명도 과정에서 발생할 수 있는 갈등은 항상 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역((7층이하))에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다 [cite: 토지이용계획 및 제한상태]. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 2026년 12월 31일까지로 명시되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다 [cite: 토지이용계획 및 제한상태].

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 영등포구 대림동에 위치한 2019년식 신축급 도시형생활주택으로, 소유권 이전에 따른 부담 없이 낙찰받을 수 있는 권리 관계가 명확한 물건입니다.

신축 연식 대비 감정가가 적정한 수준으로 보이며, 향후 명도 절차만 원만히 진행된다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 주변 시세와 비교 시 제공된 JSON 데이터의 가격이 너무 낮아 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 실제 거래 사례 및 유사 물건의 시세 조사를 통해 보다 정확한 가치를 판단할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급(2019년 준공) 도시형생활주택으로 노후도가 낮습니다.

임차인의 대항력이 없고, 임대차보증금 인수 의무가 없어 명도 리스크가 상대적으로 적습니다.

서울시 영등포구의 입지로 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

권리 관계가 명확하고 말소되는 권리가 많아 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 315,000,000원입니다.

임차인의 보증금 인수 부담은 0원이며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

제공된 JSON의 매매 거래 사례(1990, 1994년식 다세대 주택, 5397만~13920만 원)는 본 건과 연식 및 가치가 크게 차이나 직접적인 비교가 어렵습니다.

하지만 동일 건물 SKE캐슬의 2025년 6월 거래 사례(8평형, 265,000,000원)를 참고할 때, 감정가가 합리적인 수준임을 시사합니다.

최근 2026년 6월 8평형(전용면적 약 26.33m²)의 매매가 2억 6,500만 원 수준을 고려하고, 경매 특성상 감정가 대비 약 80~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 300,000,000원 사이를 제안합니다.

최종 입찰가는 법원 경매 정보, 현장 조사 결과, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.