나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3299 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 102동 6층 601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해윤 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2018.12.17) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방시설, 승강기 설비 및 주차 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1), (2) 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 131-2, 그라비스 102동 6층 601호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3299 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 251,000,000원입니다.

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 131-2, 그라비스 102동 6층 601호

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

* 토지면적: 14.41㎡ (약 4.36평)

* 토지/건물 일괄매각 대상입니다.

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한 )

* 건축물 현황:

* 사용승인일: 2018년 12월 17일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제6층 제601호

* 전용면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

* 총괄표제부 상 대지면적: 1055.6㎡ (약 319.31평)

* 총괄표제부 상 건물 연면적: 2965.79㎡ (약 897.22평)

* 건축물대장 상 동별 면적 (102동): 집합건물 표제부에 기재된 연면적 1564.65㎡ (약 473.30평)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지이며, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 도로, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 한국주택금융공사(사건번호 서울남부지방법원 2026타경3299)입니다.

말소기준권리는 갑6 (주택도시보증공사 가압류, 접수일자 2023-03-14)이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 선순위 임차권:

* 등기부상 을구 1번 권리로, 이제엽(이 )이라는 임차인이 2024년 06월 19일 주택임차권 등기를 하였습니다.

* 임차보증금은 218,400,000원이며, 전입일자(사업일자)는 2020년 08월 05일, 확정일자는 2020년 07월 14일입니다.

* 등기부요약 및 물건명세서 상 해당 임차권은 '인수' 대상이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의: 임대관계는 감정평가서 요약에는 '미상'으로 기재되어 있으나, 등기부상 명확한 임차권(대항력 있음, 인수 조건)이 확인되므로 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다. 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 인수해야 하는 금액이 발생합니다.

* 기타 권리: 갑4, 갑5 (소유권 이전 및 말소), 갑7, 갑8 (압류), 갑9 (강제경매) 등은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 886,400,000원

1.3. 상권분석

본건은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 양서중학교가 소재하며, 지역 주민들을 대상으로 한 소규모 상업시설 이용이 가능합니다.

주요 상권으로는 차량 이동이 필요한 지역 내 상업시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 또는 인근 학교 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

* 교육시설: 양서중학교가 남동측 인근에 위치합니다.

* 주거환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수 시설, 난방 시설, 승강기 및 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 '선순위 임차권 인수'입니다.

* 임차인 이 (보증금 218,400,000원)의 대항력 있는 임차권이 매수인이 인수해야 하는 조건으로 등기되어 있습니다.

* 경매 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 미배당 보증금은 매수인이 부담해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 다수의 제한사항(가축사육제한, 공항소음, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 건물 활용이나 재건축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물의 신축 연도가 2018년으로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 오피스텔로, 신축 연차가 짧고 교통 및 주거 환경이 보통 수준으로 평가됩니다.

그러나 감정가 대비 매우 높은 금액의 대항력 있는 선순위 임차권이 존재하며, 이 임차보증금 218,400,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 문제입니다.

이러한 인수 조건은 사실상 해당 임차보증금만큼의 가치를 매수인이 추가로 부담해야 함을 의미하므로, 수익성 분석 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

잠재적 투자자라면 이 인수 부담액을 감안한 현실적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 내부 상태 및 관리 양호할 것으로 예상됩니다.

* 강서구 및 영등포구 접근성이 양호한 지역으로, 임대 수요가 꾸준할 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 관련 부담은 덜 수 있으나 인수 보증금에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다.

감정평가액은 251,000,000원이나, 임차인 이 (보증금 218,400,000원)의 임차권이 매수인이 인수해야 하는 조건이므로, 실질적인 투자 가치를 산정할 때 이 금액을 고려해야 합니다.

이론적으로 본건의 순수 가치는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액에 기반해야 합니다.

251,000,000원 (감정가) - 218,400,000원 (인수 보증금) = 32,600,000원 (순수 가치)

따라서, 매수인이 부담하게 될 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세(감정가 수준)를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

인수 보증금의 상당 부분을 매수인이 부담하게 되는 점을 감안할 때, 매우 공격적인 저가 입찰이 요구됩니다.

예상 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 60,000,000원

이 범위는 인수 보증금을 제외한 순수 가치를 바탕으로, 최대한의 위험 부담을 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 주변 시세, 임차인과의 협상 가능성, 배당 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.