나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3292 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 338-6 가이아팰리스 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 도시형생활주택을 중심으로 인근에 상업 및 편익시설과 공원시설 등 소재하는 다세대주택 지역이며 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역과 버스정류장 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함. 본건의 남측 약 250m 거리에 2호선의 지선과 5호선의 환승역인 "까치산역" 소재하고, 북동측 약 2.4km 거리에 9호선 역인 "등촌역" 소재함. 본건의 남서측 약 30m, 남측 약 100m, 북동측 약 180m 거리에 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 도시형생활주택으로 외벽 : 치장벽돌 타일붙임 마감. 내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임. 창호 : PVC 이중창호.

이용상태

현재 도시형생활주택으로 이용중임. (방2, 주방 및 거실, 화장실, 현관)

설비내역

난방설비, 냉방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 보안설비 갖추고 있음. 본건에 옥내 자주식 주차 6대분(69㎡)과 옥외 자주식 주차 2대분(23㎡)의 주차공간 확보되어 있음. (세대당 0.5 대)

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 세장형(주된 접면도로를 기준으로 세로로 긴 직사각형의 형상)의 토지로서 전체적으로 평탄한 지상에 건립되어 있으며, 도시형생활주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 로폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3292 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 338-6 가이아팰리스 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 275,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.59㎡ (약 5.62평)

건물면적: 29.77㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 북측 인근에 위치합니다.

일대는 도시형생활주택을 중심으로 상업 및 편익시설, 공원시설 등이 소재하는 다세대주택 지역으로 주거환경 및 제반 입지조건은 양호합니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익이 우수합니다.

남측 약 250m 거리에 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 위치합니다.

북동측 약 2.4km 거리에 9호선 "등촌역"이 있습니다.

남서측 약 30m, 남측 약 100m, 북동측 약 180m 거리에 버스정류장이 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(갑7, 2023-08-30 접수)이며, 본 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

강제경매 개시결정(갑9, 2026-01-21 접수) 역시 말소 대상입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (기록상 지상권이 있으나, 현재 등기부상 말소 예정으로 보입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

* 보증금: 252,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-16

* 확정일자: 2021-08-02

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 매수인에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. (HUG 인수조건 변경 관련)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 주거지 내에 위치하나, 인근에 상업 및 편익시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

"까치산역"이라는 더블 역세권(2, 5호선) 인접은 직장인 등 외부 유동인구의 접근성을 높여 배후 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

제공된 정보에 따르면 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 상업 및 편익시설, 공원시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

2019년에 준공된 도시형생활주택으로 깔끔한 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

이용 상태는 도시형생활주택으로, 방 2개, 주방 및 거실, 화장실, 현관으로 구성되어 있습니다.

5.2. 주차 시설

옥내 자주식 주차 6대분(69㎡)과 옥외 자주식 주차 2대분(23㎡)의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (세대당 0.5대)

5.3. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 도시형생활주택입니다.

난방, 냉방, 위생, 소방, 승강기, 보안 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 포기 조건: 임차인의 대항력이 없고, 주택도시보증공사가 관련 권리를 포기하는 조건으로 매각되므로 매수인이 추가적인 임차보증금 부담을 떠안을 가능성은 희박해 보입니다. 그러나 HUG의 입장에서 이러한 조건이 붙는 이유에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공부와의 차이 없음: 현재 등기부등본과 건축물대장 상의 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 다수의 도시계획 및 규제 사항(공항 중요시설물보호지구, 과밀억제권역 등)이 존재하여 향후 재건축 등 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 도시형생활주택입니다. "까치산역"을 중심으로 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 주거 환경 또한 양호한 편입니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG 관련 조건으로 인해 매수인이 추가적인 임차보증금 부담을 떠안을 가능성은 희박해 보입니다.

다만, HUG의 특수 조건과 토지이용계획상의 여러 제한 사항은 향후 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(2, 5호선) "까치산역" 도보권 접근성.

* 2019년 준공의 비교적 신축 건물로 관리 상태 및 실거주 용이성.

* 주변 상업시설 및 편의시설 이용 편리.

* HUG 관련 권리 포기 조건으로 인한 권리관계 명확화.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중, 2019년식 건물인 "더원"(전용면적 19.98㎡)이 2026년 7월 1일에 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 35,700,000원 (10.8백만원/㎡) 수준입니다.

본 건물의 건물면적 29.77㎡에 이 단가의 90%를 적용하면 약 320,000,000원 수준이 됩니다.

감정가 275,000,000원과 비교했을 때, 시장 상황 및 본건의 구체적인 상태, 개별적인 입지 조건을 종합적으로 고려해야 합니다.

임차 보증금 관련 인수 금액이 0원임을 감안할 때, 감정가 이상으로 낙찰될 가능성도 있으나, 경쟁 상황과 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

최근 거래가를 참고하고 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 260,000,000원에서 280,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경에 대한 면밀한 추가 확인이 필요하며, 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.