나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3262 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제9층 제905호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '공항시장역(지하철 9호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 10층건 내 제9층 제905호로서, (사용승인일 : 2021.07.12) -외벽 : 석재타일붙임 마감 등, -창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 필지는 2필지 일단의 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014 -09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단 독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가 구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3262 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제9층 제905호

건물명: 마곡 킹덤 비바체

사용승인일: 2021년 07월 12일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 10층 건물 내 제9층 제905호

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.77㎡ (약 2.05평)

토지 지분: 6.77㎡ (약 2.05평)

건물면적: 18.90㎡ (약 5.72평)

건물 지분: 18.90㎡ (약 5.72평)

1.4. 용도 및 감정가

용도: 다세대주택 (건축물대장상 주용도: 업무시설)

감정가: 236,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 무난합니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, '공항시장역(지하철 9호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 주OOOOOOO

경매 구분: 부동산강제경매

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 09일

확정일자: 2021년 10월 28일

배당신고일자: 2023년 09월 06일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (주택임차권은 매각으로 소멸 예정)

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2026타경3262)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을1 주택임차권(이슬비)은 말소 예정이며, 매수인이 인수하지 않습니다.

3.4. 인수 보증금

매수인이 인수하는 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

주변에는 마곡팰리스, 대림캐슬, 럭키밸리존 등 다양한 연립/다세대/빌라 건물이 소재합니다.

본 물건(마곡 킹덤 비바체)은 2021년 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근 실거래 정보에 따르면, 유사한 지역 내 다세대주택의 전용면적 29.97㎡는 253,000,000원, 38.95㎡는 306,000,000원에 거래되었습니다.

이는 해당 면적 기준 3.3㎡당 약 844,000원에서 785,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본 물건의 전용면적(18.90㎡)을 고려할 때, 현 시세는 약 148,500,000원에서 160,000,000원 범위로 추정됩니다.

4.3. 시세 분석 및 예상 입찰가

감정가는 236,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 분석 결과에 기반한 추정 시세는 148,500,000원에서 160,000,000원 수준입니다.

이는 감정가 대비 낮은 시세로, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권이 매각으로 소멸되므로, 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

다만, 건물 공부상 용도(업무시설)와 실제 이용 현황(주택) 간 차이가 존재할 수 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

교통: 공항시장역(지하철 9호선), 버스정류장 인접

편의: 주변에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육: 방화중학교가 인근에 소재합니다.

혐오시설: 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오시설 검색 및 분석은 본 보고서에서 수행하지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건 매각: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 235,000,000원에 대해 매수인은 대항력이 없으며, 인수 부담이 없습니다.

건물 용도 확인 필요: 건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 공부상 다세대주택으로 등재되어 있어 실제 이용 목적 및 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적 제한 사항

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 절차상 일반적인 매매와는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 소형 주거용 건물로, 2021년 신축되어 연식 대비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계상 매수인이 인수해야 할 부담이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 소형 면적이라는 점에서 1인 가구 또는 임대 수익형 투자 상품으로서의 잠재력이 있습니다.

건축물대장상 용도와 공부상 용도 간의 차이에 대한 사전 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮고, 1인 가구 임대 수요 확보에 유리합니다.

신축 건물로 초기 수리 비용 부담이 적습니다.

권리 인수 부담이 없어 투자 안정성이 높습니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 및 임대 수익 동시 기대 가능합니다.

9. 예상 입찰가

165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.